III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-21768)
Resolución de 30 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcudia a inscribir una opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135837
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la
realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013, n.º 221/2013’”.
3. Por tanto, conforme a la STS de 11 de abril de 2013, puede decirse que lo que
se prohíbe no es la indeterminación inicial de un elemento del contrato “sino que se deje
al arbitrio de una de las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se
prohíbe en esta disposición (se refiere al artículo 1256 CC) es que sea la voluntad de
uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien que se deje al
arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta arbitraria de uno de
ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una norma que no tiene
carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de desistimiento unilateral de
los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 diciembre 1998)”.
En este supuesto, no hay determinación ni límite en cuanto a las cantidades que
pueden ser pagadas por parte del optante al comprador, ni se señala la causa por la que
se han de realizar tales pagos. Se autoriza al optante a que él, unilateralmente, pueda
ejercitar la opción y quedarse con la finca por el precio estipulado, pero pudiendo
descontar las cantidades recibidas por la vendedora, sin fijar cómo pueden acreditarse
esas cantidades, ni si están limitadas al precio indicado.
Otro elemento que hace suponer un desequilibrio entre las partes contratantes en
perjuicio del vendedor-concedente, es que se pacta un precio de 168.000 euros, pero del
historial de la finca en el registro consta que en el año 2009 se hipotecó en garantía de
un principal de 220.000 euros y se estableció como tasación para la subasta el mismo
importe de la responsabilidad hipotecaria. Por tanto se pacta un precio que estaría fuera
de mercado sin justificación ninguna, lo que hace suponer que pueda existir una deuda
entre la concedente y la entidad optante.
En definitiva se ha instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una
finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la
prohibición del pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de
compra se esconde un comiso que permite a la sociedad optante o acreedora hacerse
dueña de la finca ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
Y en virtud de lo establecido en la cláusula séptima del título que motiva la presente, se
ha practicado sobre la finca registral 27.630 de Alcúdia, Código Registral Único (CRU):
07043000258890, anotación preventiva por defecto subsanable, a favor de la Entidad
“Caret Capital Management I, SL”, al tomo 4282, libro 781 de Alcúdia, folio 173, anotación
letra B, a cuyo margen he extendido nota de afección fiscal por plazo de cinco años.
El asiento practicado queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y se presume
exacto e íntegro (arts. 1, 17, 32, 34, 38, 41 y 97 de la Ley Hipotecaria).
Comprobada la autenticidad del modelo del Impuesto y de la presentación de la
Plusvalía, mediante su/s correspondiente/s CSV.
El estado de cargas de la finca resulta de la nota simple informativa que se adjunta,
en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 19.bis, párrafo 1.º, de la Ley Hipotecaria.
Los datos consignados en la presente nota informativa se refieren al día de hoy.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de
la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por
un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se
refiere el párrafo precedente.
Esta calificación negativa podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carmen Sáenz
de Santa María García-Avello registrador/a de Registro Propiedad de Alcudia a día dos
de abril del dos mil veinticuatro.»
cve: BOE-A-2024-21768
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Miércoles 23 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 135837
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la
realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013, n.º 221/2013’”.
3. Por tanto, conforme a la STS de 11 de abril de 2013, puede decirse que lo que
se prohíbe no es la indeterminación inicial de un elemento del contrato “sino que se deje
al arbitrio de una de las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se
prohíbe en esta disposición (se refiere al artículo 1256 CC) es que sea la voluntad de
uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien que se deje al
arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta arbitraria de uno de
ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una norma que no tiene
carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de desistimiento unilateral de
los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 diciembre 1998)”.
En este supuesto, no hay determinación ni límite en cuanto a las cantidades que
pueden ser pagadas por parte del optante al comprador, ni se señala la causa por la que
se han de realizar tales pagos. Se autoriza al optante a que él, unilateralmente, pueda
ejercitar la opción y quedarse con la finca por el precio estipulado, pero pudiendo
descontar las cantidades recibidas por la vendedora, sin fijar cómo pueden acreditarse
esas cantidades, ni si están limitadas al precio indicado.
Otro elemento que hace suponer un desequilibrio entre las partes contratantes en
perjuicio del vendedor-concedente, es que se pacta un precio de 168.000 euros, pero del
historial de la finca en el registro consta que en el año 2009 se hipotecó en garantía de
un principal de 220.000 euros y se estableció como tasación para la subasta el mismo
importe de la responsabilidad hipotecaria. Por tanto se pacta un precio que estaría fuera
de mercado sin justificación ninguna, lo que hace suponer que pueda existir una deuda
entre la concedente y la entidad optante.
En definitiva se ha instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una
finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la
prohibición del pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de
compra se esconde un comiso que permite a la sociedad optante o acreedora hacerse
dueña de la finca ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
Y en virtud de lo establecido en la cláusula séptima del título que motiva la presente, se
ha practicado sobre la finca registral 27.630 de Alcúdia, Código Registral Único (CRU):
07043000258890, anotación preventiva por defecto subsanable, a favor de la Entidad
“Caret Capital Management I, SL”, al tomo 4282, libro 781 de Alcúdia, folio 173, anotación
letra B, a cuyo margen he extendido nota de afección fiscal por plazo de cinco años.
El asiento practicado queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y se presume
exacto e íntegro (arts. 1, 17, 32, 34, 38, 41 y 97 de la Ley Hipotecaria).
Comprobada la autenticidad del modelo del Impuesto y de la presentación de la
Plusvalía, mediante su/s correspondiente/s CSV.
El estado de cargas de la finca resulta de la nota simple informativa que se adjunta,
en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 19.bis, párrafo 1.º, de la Ley Hipotecaria.
Los datos consignados en la presente nota informativa se refieren al día de hoy.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de
la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por
un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se
refiere el párrafo precedente.
Esta calificación negativa podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carmen Sáenz
de Santa María García-Avello registrador/a de Registro Propiedad de Alcudia a día dos
de abril del dos mil veinticuatro.»
cve: BOE-A-2024-21768
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Núm. 256
