BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135836

II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de la Alcudia, fue objeto de
la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento de fecha dieciocho de diciembre del año dos mil
veintitrés, con número 2855/2023, del notario de Palma de Mallorca, don Francisco Javier
Company Rodríguez-Monte, en unión de escritura de ratificación otorgada el día
diecinueve de diciembre de dos mil veintitrés, ante el Notario de Barcelona, Don Jaime
Calvo Francia, número 9774 de protocolo, que fue presentado telemáticamente y cuya
liquidación del Impuesto fue acreditada posteriormente en virtud de otra copia del mismo
en soporte papel, aportada dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, el 22
de diciembre de 2023, con el número 1704, del diario 14, y tras examinar los antecedentes
del Registro, se suspende la inscripción por los siguientes defectos subsanables:
No puede realizarse la inscripción solicitada ya que a través de la concesión de un
derecho de opción sobre la finca 27630 en realidad se está realizando como garantía de
otra operación y podría dar lugar a un pacto comisorio, prohibido por el art. 1859 y 1884
del Código Civil.
En el presente contrato se establece un derecho de opción de compra, por parte de
los señores O. G. y G. S., en favor de la optante: “Caret Capital Management I, SL”, a
cambio de una prima de 12.000 euros, de tal manera que, transcurrido el plazo de 4
años, la entidad puede adquirir la finca por precio de 168.000 euros. En la escritura se
indica que de este precio, se descontará el precio de la prima, y se imputarán al precio
“cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la
presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y/o
transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas
que graven la finca descrita, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los
remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieren haber suscrito
o bien mediante su consignación notarial” y tales cantidades se acreditarán a través de
certificado “emitido por la vendedora en la que constarán las cantidades recibidas, fecha
de recepción, los medios de pago y, de forma expresa, deberá de constar que la cantidad
recibida se asigna a parte del precio de la compraventa de la finca objeto de la
transmisión”. Además se pacta la posibilidad de que la optante pueda, unilateralmente,
transcurrido el plazo y tras dos notificaciones por burofax a la vendedora y en este caso,
el precio será satisfecho “una vez deducidos los importes correspondientes a la prima y/o
aquellas cantidades retenidas para cancelar las cargas existentes sobre la finca (…) así
como cuantas cantidades reciba la parte vendedora-cedente desde la formalización de la
presente opción y hasta el ejercicio de la misma”.
Según lo expuesto parece que la entidad optante estaría obligándose a adelantar a la
vendedora, sin indicar cuál sea la causa, el dinero que pueda necesitar para hacer frente
a sus obligaciones, sin tener delimitadas cuáles puedan ser estas ni en qué importe. Es
decir, se le está concediendo a los vendedores un préstamo o crédito, en el que las
condiciones del mismo se dejan fuera de la escritura, pero que, queda garantizado por la
finca y que, en caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve
las cantidades adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio)
puede suponer la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar
que el acreedor pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía.
De acuerdo con la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
pública de 27 de octubre de 2020 “se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al
acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un
procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor”
También se indica '''En la STS de 29 de mayo de 2014 cuando dice que ''el presupuesto de
la determinabilidad ‘se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en
todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de

cve: BOE-A-2024-21768
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Núm. 256