BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 135874

o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria,
segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que
determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada
de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices’.
Como ya se afirmó en Resoluciones de 2 de septiembre de 2016 y 27 de septiembre
de 2017, tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de
aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el
nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al
posible resto resultante de tal modificación. Interpretarlo en sentido contrario conllevaría
un régimen jurídico distinto en cuanto a la identificación gráfica de las mismas para la
segregación frente a la división, siendo ambas operaciones registrales con idénticos
requisitos tanto civiles como administrativos.
La otra cuestión atañe a cuál ha de ser, en su caso, el procedimiento y conjunto de
trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la
eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria se remite al procedimiento del artículo 199 en los
supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea
meramente potestativa.
No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad del procedimiento del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de
fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica
que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales tramites
cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado
colindante alguno.
De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de
representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos
en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo
del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni
su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
En este sentido la Resolución de 17 de noviembre de 2015 contempló como uno de
los medios para inscribir rectificaciones superficiales el de las no superiores al 10 % de la
cabida inscrita, con simultanea inscripción de la representación geográfica de la finca:
‘este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de
la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10 %, prevé que «una vez
inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la
resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente
constare en la descripción literaria’. Este concreto supuesto tampoco está dotado de
tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como
señala el artículo citado, ‘el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal
rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los
tramites del artículo 199 ya constare su notificación’.
En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente
potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9,
letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al
artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de
este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9,
letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan
aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de
las fincas superior al 10 % o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación
del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra
b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar
eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados, como ocurre en el
concreto caso de este expediente, habiéndose tramitado por la registradora el
procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

cve: BOE-A-2024-21772
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Núm. 256