BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129125

La práctica nos demuestra diariamente, que actos que implican una alteración de la
realidad física, que en su día accedió al Registro, tratan de encubrirse como actos que
tratan de rectificar un dato registral erróneo sin alteración de esa realidad jurídica, que es
el objeto de los expedientes enumerados en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, para
concordar la descripción registral desactualizada con la realidad física extrarregistral
actualizada. Ciertamente, como ha declarado esta Dirección General, con anterioridad a
la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se
inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y
delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que
puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la
representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a
dicha Ley. Pero, la citada Ley permitió la incorporación de la georreferenciación de la
finca, como medio de concordar la descripción registral con la realidad física
extrarregistral, pero fijando como límite la no alteración de la realidad dominical, que en
su día tuvo acceso al Registro, aunque fuera de un modo inexacto. Y ese límite es el que
ha de calificar el registrador, para decidir si inscribe o no inscribe la georreferenciación
de la finca.
22. Ello no quiere decir que cualquier actuación de hecho, con repercusión en la
realidad física, deba ser incorporada al Registro, sino que la misma ha de cumplir los
requisitos legalmente previstos. El cumplimiento de los mismos debe ser controlado
mediante la calificación registral, para garantizar un funcionamiento predecible del tráfico
jurídico inmobiliario. Por ello, la Ley 13/2015 ha mantenido la sustantividad y autonomía
propia de ambos conceptos finca registral y parcela catastral, como declararon las
Resoluciones de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023 y 30 de enero
de 2024 y, por ende, el carácter autónomo de las instituciones registral y catastral, por
sus diferentes finalidades, principios y efectos. Ambos contemplan una porción de
territorio, pero contemplado desde distintos puntos de vista, el jurídico, que deriva del
dominio, como derecho real y el económico que deriva del uso que se da a esa porción
de territorio. El primero responde al concepto de finca y el segundo al concepto de
parcela.
Así, la parcela catastral puede venir determinada por una mera realidad física, que
revela una capacidad económica. La finca registral, como unidad del seguro mercado
inmobiliario, sólo opera cuando los actos de transformación de esa realidad física se
hacen con los requisitos adecuados para ello y logran tener acceso al Registro, no como
requisito de validez, sino de eficacia «erga omnes».
Así, si un propietario levanta un muro interior, dividiendo su finca por mitad, ninguna
repercusión registral puede ello tener, aunque el Catastro pueda formar dos parcelas
catastrales, para mantenerse actualizado. Y ello porque esa actualización permanente
de la realidad física, como reveladora de una capacidad económica, es misión del
Catastro, cualesquiera que sea el origen de esta transformación de la realidad física. Y
aunque la misma sea una mera perturbación de hecho, actuando, en muchas ocasiones,
de oficio, interpretando la cartografía catastral superpuesta sobre la ortofoto oficial y
vigente.
Pero, para que pueda acceder al Registro, como institución jurídica, encargada de
velar por la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, la anterior actuación del propietario,
deberá acreditarse la concesión de la correspondiente licencia de segregación y la
aportación de la georreferenciación de las fincas resultantes de la segregación, en el
correspondiente título público, debidamente liquidado de impuestos.
Tampoco el hecho de que un propietario ensanche su propiedad mediante el
levantamiento de una pared, a costa de una porción de la finca de un vecino puede tener
reflejo registral, sino se acredita la correspondiente licencia de segregación, la venta por
parte de su titular registral al colindante y la agrupación de esa porción a la finca del
vecino. De no hacerse así, estamos ante una mera perturbación de hecho, carente de
título, que como tal no puede tener acceso al Registro. Y esa es la razón por la cual,

cve: BOE-A-2024-20713
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Núm. 245