BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 245

Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129126

aunque sea la situación deseable, con el cumplimiento de los requisitos legales, la finca
real puede no coincidir con la registral.
No es que la realidad registral se imponga a la realidad física, sino que la realidad
física puede alterarse o modificarse cumpliendo los requisitos legales, o sin cumplirlos.
La incorporación al folio electrónico de la realidad física o aparente solo es posible
cuando los actos jurídicos que la transforman tengan plena regularidad jurídica.
Pero, la incorporación de la georreferenciación de la finca, cumplidos los requisitos
legales, no supone incorporar la realidad física o aparente, puesto que esta presenta una
serie de características (desniveles, orografía), que carecen de trascendencia jurídica,
sino de aquella parte de la realidad física que sí tiene trascendencia jurídica, como el
trazado correcto de los linderos y la superficie determinada por ese trazado. Por ello, la
georreferenciación de una finca no es su realidad física, sino que equivale a la realidad
física de la finca, con trascendencia jurídica. Y ello porque la incorporación de la
georreferenciación tiene como misión completar la descripción literaria con un lenguaje
geográfico, al objeto de individualizar la finca como objeto de tráfico jurídico,
presumiendo su ubicación y delimitación geográfica. Cualquier otra actuación con
repercusión en la realidad física que se haga en la finca con georreferenciación inscrita
solo podrá hacerse cumpliendo los requisitos legales, pues la misma estará sometida a
la aplicación de los principios hipotecarios. Y esa es la importancia de la incorporación
de la georreferenciación al folio real electrónico.
23. Respecto a la posesión pública, pacífica y no interrumpida, durante los plazos
legales de prescripción, debe entenderse que mientras la prescripción no se declara
judicialmente, con el cumplimiento de todos los requisitos sustantivos y procesales para
ello, no estamos más que ante una posesión como hecho, que como tal no tiene acceso
al Registro, conforme al artículo 5 de la ley Hipotecaria. De nuevo surge la dicotomía
entre la realidad aparente, manifestada por la posesión y la realidad jurídica, manifestada
por el dominio. Solo la actuación judicial es la que puede dotar de sustancia jurídica a la
situación de hecho manifestada por la posesión pública, pacífica y no interrumpida,
durante los plazos legales de prescripción.
En consecuencia, es correcta la denegación registral de la inmatriculación por
alteración de la realidad física de la finca registral 14.445, al haber confirmado dicha
duda en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado, aunque no se
haya acreditado la coincidencia perimetral entre la finca 35.282 y la parcela 404 del
polígono 21.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.

cve: BOE-A-2024-20713
Verificable en https://www.boe.es

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

https://www.boe.es

BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X