BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129124

alteración de la geometría de una finca registral inscrita, contraviniéndose el principio de
oponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, por lo que el Registro tiene que
proteger a quien ha confiado previamente en la protección registral.
18. Y según la Resolución de 3 de julio de 2023, cuyo supuesto de hecho es
análogo, «el registrador funda sus dudas de identidad de la finca invasión de una finca
registral colindante, puesta de manifiesto por la alegación formulada por sus titulares
registrales, de las que se deriva que no es pacífica la delimitación de la finca, de lo que
resulta un conflicto latente sobre la delimitación de las dos fincas, que no es pacífica, lo
cual impide la práctica de la inmatriculación».
19. Y atendiendo, no ya tanto a los requisitos para obtener la inscripción de la
georreferenciación, sino a los efectos jurídicos que esta produce, como señaló la
Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites
de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico
formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y
calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos
jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico
sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito». Precisamente por ello, si se
admitiera la inmatriculación de la finca que se corresponde con la georreferenciación
aportada supondría dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la
necesaria claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal
georreferenciación determinaría, si se admitiera su inscripción, con precisión la
ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los
pronunciamientos registrales existentes cuando se inscribió el derecho, al existir indicios
de invasión de una finca registral inscrita previamente. Por ello, no puede admitirse la
inmatriculación de la georreferenciación aportada en esas circunstancias, pues se
estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro y se estaría
contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría rectificando
intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del consentimiento del
titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo la salvaguardia de
los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.
20. La afirmación del recurrente referente al amojonamiento de la parcela 404 y a la
posesión «quieta, pacífica e ininterrumpida desde su adquisición, hace más de treinta
años, sin que nadie le haya perturbado hasta marzo de 2023», debe ser matizada por
esta Dirección General. Respecto al amojonamiento, como declaró la Resolución de 27
de septiembre de 2023, para considerar adecuadamente delimitada una determinada
parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por
mojones o piquetas, sino que debe acreditarse que éstos han sido colocados con el
consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación
física en sustancia jurídica.
21. Esta Dirección General debe volver a reiterar que es erróneo que la realidad
física es la que determina la seguridad jurídica. Es decir, que cualquier modificación de la
realidad física debe reflejarse en el Registro de la Propiedad. Se dice que es la finca real
a la que debe adaptarse la realidad registral. Dicha afirmación es relativamente inexacta,
desde el punto de vista de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. La finca registral
debe adaptarse a la finca real, cuando la descripción de la primera quede
desactualizada, pero cumpliendo los requisitos legales previstos para ello. Y eso es lo
que debe discernir la calificación registral, que actos implican modificaciones descriptivas
que no alteran la realidad jurídica depurada, que ha accedido a un asiento, por inexacta
que pueda ser su descripción y que actos implican modificación de esa realidad registral,
que ha de cumplir los requisitos legales exigidos para ello, no solo desde el punto de
vista sustantivo, sino también tributario y formal.

cve: BOE-A-2024-20713
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Núm. 245