BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129149

gráficas de las parcelas cuya correspondencia se afirma con las fincas objeto de la
escritura calificada. A continuación, se modifica el título constitutivo del régimen,
desvinculando de las zonas comunes los patios y cubiertas de la edificación, y también
desvinculando como anejos privativos los cuartos situados en la cubierta del edificio,
para atribuirlos, junto con los nuevos elementos cuya construcción se declara, como
anejos de uso privativo de cada uno de los elementos integrantes del edificio dividido
horizontalmente.
2. La registradora suspende la inscripción por los siguientes motivos: porque siendo
la superficie de suelo de la finca matriz de 730 metros cuadrados, y resultando del
certificado del técnico descriptivo de la ampliación de obra que la superficie de la finca
matriz es de 786,49 metros cuadrados, no se aporta informe de validación gráfica
alternativo expresivo de dicha cabida, siendo que la suma de las parcelas catastrales
que se corresponden con cada uno de los elementos integrantes del régimen es de 788
metros cuadrados; considera igualmente que la ampliación declarada debe hacerse
modificando la descripción de la finca matriz; finalmente, considera que no se ajusta la
descripción de la ampliación de obra declarada al contenido del certificado del técnico
acreditativo de la misma.
El recurrente señala que los defectos advertidos por la registradora en la nota de
calificación no están fundamentados jurídicamente. Y, en cuanto al fondo, sostiene, en
síntesis, que en realidad la suma de las superficies de las parcelas catastrales que se
corresponden con los elementos independientes es de 787 metros cuadrados, y no 788,
como señala la registradora, y que estamos ante un supuesto de solicitud tácita de
inscripción de la representación gráfica de la finca; que la modificación de la descripción
de un elemento integrante de un edificio dividido horizontalmente no precisa la previa
declaración de obra de la matriz, con cita de doctrina de esta Dirección General; y, en
cuanto a las diferencias descriptivas existentes entre el título y el certificado técnico
incorporado, que no indica la calificación en qué consisten tales discrepancias ni está
sustentado el defecto en fundamento jurídico alguno.
3. Como cuestión previa, debe advertirse que la registradora, en su informe,
manifiesta que habiéndose presentado el título con anterioridad y habiendo sido éste
calificado negativamente, ante una nueva presentación del título se reprodujo la misma
nota de calificación en su día emitida, pero que, por un error informático, no lo hizo de
manera completa, no conteniéndose los fundamentos jurídicos en que basa su negativa
a la práctica de los asientos solicitados.
Debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual cuando la
calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios
básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos
que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una
motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado
pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos
jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y
Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de
enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio
de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 4 de abril de 2019 y 18 de febrero
de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las
garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los
argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción
solicitada podrá alegar los fundamentos de derecho en los que apoye su tesis
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador
que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman
las más recientes de 28 de febrero y 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita
rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es
preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de

cve: BOE-A-2024-20716
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