BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129160

público, o sobre los títulos inscribibles». Pero debe también tomarse en consideración
que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al
establecer que los registradores calificarán «(…) la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, (...) así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (…)». Ciertamente,
en el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la
inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados
accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora bien, es igualmente cierto
que en nuestro sistema registral no se exige la afirmación por los otorgantes sobre la
inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye al registrador para
calificar esa validez –a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado–,
implica la comprobación de que el contenido del documento no es contrario a la ley
imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el
acto o negocio documentado. Por ello, sólo cuando según los medios que puede tener
en cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el carácter esencial de los
activos objeto del negocio documentado podrá controlar que la regla competencial haya
sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestación
alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestación, a
diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada
manifestación del otorgante y la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la
manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual de la familia –artículo 91 del
Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1320 del Código Civil–, la inexistencia
de arrendamiento de la finca vendida, según los artículos 25.5 de la Ley de
Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, etc.) constituye
impedimento legal para la práctica del asiento.
Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal
Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los
administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano
de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el
carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que
concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el
control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin
que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la
inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe
quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de
Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al
administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese
obviado el carácter esencial de los activos de que se trate.
Resumidamente, el artículo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de
Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad
queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No
existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa
por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es
esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no
esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de
diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación
expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá
calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por
ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el
desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso
de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por
aplicación de la presunción legal).

cve: BOE-A-2024-20717
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Núm. 245