BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129159

la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la
presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de
los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar
«a priori» si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades
conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos
esenciales, compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga
de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los
que se refiere.
Dado que el carácter esencial del activo constituye un concepto jurídico indeterminado,
deben descartarse interpretaciones de la norma incompatibles no sólo con su «ratio legis»
sino con la imprescindible agilidad del tráfico jurídico. Así, una interpretación de ese tipo es la
que exigiera un pronunciamiento expreso de la junta general en todo caso, por entender que
cualquiera que sea el importe de la operación puede que se trate de un activo esencial. Y, por
las mismas razones, tampoco puede estimarse exigible esa intervención de la junta en casos
en que sea aplicable la presunción legal derivada del importe de dicha operación. De seguirse
esas interpretaciones se estaría sustituyendo el órgano de gestión y representación de la
sociedad por la junta general, con las implicaciones que ello tendría en el tráfico jurídico.
No obstante, y aunque normalmente el notario carecerá de suficientes elementos de
juicio de carácter objetivo para apreciar si se trata o no de activos esenciales, es
necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad de
los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora
de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que
deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor
diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento
autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del
negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido,
por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del
representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga
entrar en juego la presunción legal establecida por la norma (por no superar el
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado)
o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos.
Dados los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la
escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten
asegurar una sólida publicidad registral basada en títulos en apariencia válidos y
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.
Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe
velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el
apartado b) que «los documentos públicos autorizados por Notario en soporte
electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido
se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según
el artículo 24 de la misma ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, «los
notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no
sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice[n] o
intervenga[n]».
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad
o resolución susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley
Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica
preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento
público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal
Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2000, Sala Tercera, «a Notarios y
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que,
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento

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Núm. 245