BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129170

liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible
sin distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder
cada una de las fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria,
como una manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a
su vez del de especialidad que la llevanza del Registro por fincas impone, no deja lugar a
dudas sobre su necesidad. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el
tercero pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la
acción resolutoria por impago del precio, si posteriormente ha quedado total o
parcialmente liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos
parciales posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá
percibir de aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.
Esta misma Dirección General ha reiterado dicha doctrina en las recientes
Resoluciones de 28 de noviembre y 19 de diciembre de 2019, 27 de febrero de 2020
y 27 de julio de 2022, si bien la primera de ellas admite que la fijación del «valor»
concreto que se atribuya a cada una de las fincas vendidas equivalga a la determinación
de la parte del precio de que haya de responder la finca de que se trate.
Con independencia de las diferencias que, en abstracto puedan apreciarse entre los
conceptos de valor y precio, lo cierto es que en el presente caso se fija en el mismo acto
el valor concreto que se atribuye a cada una de las dos fincas vendidas, por lo que
resulta inequívocamente que dicho valor es equivalente al precio que por cada finca se
debe pagar. Por ello, como puso de manifiesto la citada Resolución de 28 de noviembre
de 2019, el registrador puede tomar tales valores para reflejar en el asiento registral la
distribución del precio entre las diversas fincas vendidas, y ello sin necesidad de acudir a
presunción alguna pero sí mediante una correcta interpretación de las distintas cláusulas
del título, no sólo literal, sino también teleológica y sistemática. De los artículos 1281
y 1282 del Código Civil resulta que la intención evidente de los contratantes prevalece
sobre las palabras empleadas por ellos. Conforme a los artículos 1284 y 1285, si una
cláusula de un contrato admitiera diversos sentidos deberá entenderse en el más
adecuado para que surta efecto y «las cláusulas de los contratos deben interpretarse las
unas por las otras atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de
todas».
Por tales razones, esa primera objeción no puede ser confirmada.
4. El segundo de los defectos invocados por el registrador, relativo a la facultad que
se atribuye a la parte compradora para aplicar parte del precio aplazado a la extinción de
las cargas por pago al acreedor de uno de los vendedores y al abono de los honorarios
registrales de su cancelación, engloba varias objeciones.
La primera de ellas es que, a juicio del registrador, deja sin plazo e importe ciertos el
último pago del precio aplazado de la compraventa, pues no se fija el plazo que tendría
la sociedad compradora para llevar a cabo la citada gestión para que se le faculta, y
queda sin importe cierto –total y distribuido entre las fincas adquiridas– porque queda
indeterminado el sobrante por abonar a cada uno de los vendedores. Pero debe tenerse
en cuenta, en primer lugar, que dicha facultad de la parte compradora es subsidiaria de
la obligación que se impone a los vendedores para acreditar en plazo determinado la
cancelación registral de los embargos como condición para el pago de la referida parte
del precio aplazado; y, en segundo lugar, que la cantidad que deberá pagar el comprador
resulta claramente determinable, dado que se especifica que deberá pagarse el importe
en que no haya procedido la compensación por las cantidades destinadas, en su caso,
por el comprador a la cancelación registral de los embargos. De este modo no puede
decirse que se exista indeterminación en tales extremos, como enseguida se
desarrollará, en relación con la siguiente objeción.
5. Esa otra objeción indicada por el registrador es que, a su entender, se hace
depender de la voluntad del comprador-deudor el pago del último plazo del precio, tanto
en cuanto a su plazo como en cuanto a su cuantía; pues, ni su gestión para cancelar los
embargos ni la entrega a los vendedores de la suma resultante de ella tienen límite

cve: BOE-A-2024-20718
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Núm. 245