BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129169

de mayo de 2018 y 16 de enero, 29 de agosto, 28 de noviembre y 11 y 19 de diciembre
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 27 de febrero, 6 de marzo, 10 de junio y 27 de octubre de 2020, 15 de enero, 11 y 26
de mayo, 21 de julio y 28 de septiembre de 2021, 17 de enero, 11 de abril y 13 de julio
de 2022, 21 de febrero y 18 de septiembre de 2023 y 15 de febrero de 2024.
1. El título cuya calificación es objeto del presente recurso es una escritura por la
cual una sociedad mercantil compró dos fincas, siendo el propietario único de una de
ellas copropietario de la otra. La finca y la participación indivisa de finca pertenecientes a
dicho señor están sujetas a varias anotaciones de embargo.
En la escritura se expresa que las fincas se venden «en régimen de conjunción
convencional» y que «a efectos de la conjunción convenida, se hace constar que… (la
entidad compradora) no habría comprado una finca sin la otra».
En la descripción de cada una de las fincas se atribuye un «valor» de 291.200 euros
a la primera y 228.800 euros a la segunda. Además, en el expositivo III, relativo a datos
comunes de las fincas descritas se especifica lo siguiente: «Valor: Quinientos veinte mil
euros (520.000 €), del que 291.200 € corresponde a la finca descrita en el expositivo I
y 228.000 € a la descrita en el expositivo II».
El precio de la venta es 520.000 euros, de los cuales se pagan 180.000 euros y el
resto habrá de pagarse en diversos plazos (a seis, nueve, doce y dieciocho meses), de
modo que el último pago (de 220.000 euros) se sujeta a la condición de que, antes del
vencimiento de dicho plazo de dieciocho meses, la parte vendedora acredite la
cancelación registral de los embargos («haya puesto a disposición de la parte
compradora en el domicilio sito en Cádiz, calle […], nota registral/certificación de las
fincas descritas acreditativa de la cancelación registral de los embargos expresados en
el apartado cargas»). Se añade que en caso de incumplimiento de esa obligación, «la
parte compradora queda facultada y, a mayor abundamiento, apoderada por la parte
vendedora para aplicar la parte que proceda de esta parte del precio a la extinción de las
cargas por pago al acreedor y al abono de los honorarios registrales de su cancelación,
operando entonces la automática de los créditos concurrentes, quedando entre tanto
suspendida la obligación de pago, que lo será, una vez cancelados los embargos, de la
cantidad en que no haya procedido la compensación».
El pago aplazado se garantiza con condición resolutoria explícita, de modo que
«pactan expresamente que la falta de pago por la parte compradora de cualquiera de las
cantidades aplazadas provocará la resolución de pleno derecho de este contrato,
perdiendo la parte compradora la totalidad de las cantidades hasta entonces entregadas,
que quedarán en beneficio de la parte vendedora, en concepto de indemnización por
daños y perjuicios e indemnización por disfrute de la finca durante la fase de pendencia
de la condición, sin que, de conformidad con la sentencia del Tribunal
Supremo 2068/2020, de 23 de junio de 2020 y la Resolución de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de enero de 2021, proceda la aplicación del
artículo 1.154 del Código Civil, ni la facultad de moderación judicial de la pena pactada».
El registrador fundamenta su negativa a la inscripción solicitada en varias objeciones
–algunas relacionadas entre sí–, además de otras que no son objeto de impugnación.
2. La primera de las objeciones invocadas por el registrador en la calificación
impugnada es que «al referirse a la transmisión de dos fincas por un precio global y
conjunto, y a pesar de la “conjunción convencional” que se pacta, de naturaleza
personal, dándose a su falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita no se
determina el correspondiente a cada una de ellas (Art. 11 de la Ley Hipotecaria y
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28/11/19,
19/12/19, 27/02/20 y 22/07/22, entre otras)».
El notario recurrente alega que la escritura, pese a que documenta dos contratos de
compraventa coligados, sí determina, con toda claridad, hasta por dos veces, la parte del
precio correspondiente a cada una de las fincas objeto de tales contratos.
3. Es doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 28
febrero 1994) que cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se

cve: BOE-A-2024-20718
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Núm. 245