BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129167

no han querido dos contratos de compraventa autónomos o separados sujetos a
reglamentaciones distintas, sino dos contratos llamados a compartir un mismo sinalagma
funcional, de modo que la suerte del uno se hace depender de la del otro. La condictio,
en efecto, proporciona ulterior cobertura a la figura (arts. 1113 y ss Código Civil) De este
modo, la asunción por todos los vendedores de la obligación que, en otro caso, habría
pesado sólo sobre el vendedor deudor de los créditos anotados de obtener su
cancelación tiene la causa credendi propia de todo contrato de compraventa (art. 1274
Código Civil). Ciertamente, la compradora ha dejado bien claro que sólo está dispuesta a
comprar si todos los vendedores se hacen deudores del cumplimiento de esa obligación.
Si bien es la conjunción de contratos el recurso que ha activado la causa que la nota
echa en falta en la escritura, su autor, aunque hubiera supuesto que ésta documenta dos
contratos fraccionados y no coligados, debería, aun así, seguir sosteniendo la
concurrencia de una causa eficiente para la asunción de esa obligación, dada la franca
admisión en nuestro Derecho de modalidades contractuales idóneas al efecto (asunción
de deuda, promesa del hecho de un tercero, fianza con prenda irregular de dinero, etc.,
seguida de crédito al reembolso, pues la donación no se presume).
En cuarto y último lugar, la nota dice que, en la escritura, se hace depender de la
parte compradora el pago del precio, pues –repite– no está determinado ni el plazo ni la
suma a abonar e incluso “en sus manos quedan los gastos a realizar al efecto” en
vulneración entonces de los artículos 1115 y 1256 CC. Sin embargo, los hechos a que se
condiciona el tiempo y la forma de pago del precio aplazado, según se ha explicado ya,
están muy lejos de depender del puro arbitrio o capricho de la parte compradora, que es
el resultado proscrito por los artículos 1115 y 1256 CC. Procede recordar aquí la
constante jurisprudencia que viene interpretando el artículo 1115 CC en el sentido de que
la que está vedada es la condición puramente potestativa, que se hace depender del
puro arbitrio del deudor, pero no la simplemente potestativa, “cuya validez no ofrece
duda alguna” (SIS de 30 de septiembre de 1993). En igual sentido, se viene expresando
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (por citar sólo alguna de las más
recientes, puede verse la de 14 de diciembre de 2023).
Finalmente, la nota alega que la exclusión de la facultad de moderación judicial de la
pena pactada en caso de ejercicio de la facultad de resolución exige que la sociedad
compradora formule la “declaración expresa” de que (sic) “acepta la proporcionalidad y
adecuación a las circunstancias de la cláusula a la vista de los perjuicios que por el
impago del precio sufriría la parte vendedora” y que renuncia “de forma expresa e
irrevocable a formular cualquier reclamación contra la parte vendedora, judicial o
extrajudicial, tendente a excluir su aplicación o a pedir su minoración o aplazamiento” y,
además, que se incluya la obligación de notificar a terceros el ejercicio de la facultad de
resolver, nada de lo cual se ha hecho en la escritura.
El aprecio que la nota muestra por fórmulas sacramentales como las que reclama
–que lo son, además, en el caso, del contratante fuerte– no debiera tener cabida en la
práctica jurídica contemporánea, pues nada añaden a la seguridad del tráfico y, al
contrario, según se ve, sólo obstaculizan el acceso al Registro de títulos válidos. Y es
que las partes han hecho inequívoca su voluntad de excluir la aplicación del 1154 del
Código Civil y, para que no quepa duda de que esa exclusión lo es en los términos
autorizados y con los requisitos impuestos por la normativa aplicable, han apelado a
hitos jurisprudenciales ejemplares sobre el estado normativo de la cuestión. En efecto,
como recuerda el artículo 1260 del Código Civil (“No se admitirá juramento en los
contratos. Si se hiciere, se tendrá por no puesto”), la fuerza obligatoria de los contratos
reside en la voluntad de las partes, sin necesidad de aditamentos. Por lo demás, si se
repasa la doctrina de la Dirección General citada en la nota, se verá que, en ninguna de
sus resoluciones, ha exigido las afirmaciones y renuncias reclamadas (por más que, en
alguno de los casos debatidos, el comprador las haya podido formular “adicionalmente” a
la exclusión del 1154 CC véase la Res. de 29 de agosto de 2019–), bastando comprobar
que las partes “en legítima realización del principio de la autonomía de la voluntad, han
pactado de forma inequívoca” que “la aplicación del artículo 1154 del Código Civil quede

cve: BOE-A-2024-20718
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 245