BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129172

caso, con seguridad no puede darse al artículo 1256 CC un significado normativo distinto
del que naturalmente se desprende del artículo 1091 del mismo Código: si “las
obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben
cumplirse a tenor de los mismos”, no puede uno de los contratantes desvincularse o
desligarse del contrato por su sola voluntad (…)».
En la Sentencia de 29 de mayo de 2014, se afirma que el presupuesto de la
determinabilidad «se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en
todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la
realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013, n.º 221/2013)».
Y para la Sentencia del Alto Tribunal de 31 de marzo de 2011: «El art. 1256 CC es
una consecuencia lógica del art. 1254 CC, que determina la existencia de contrato desde
que dos personas consienten en obligarse; la protección de la autonomía privada y la
seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de las partes la validez y
eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que sea la
voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien
que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta
arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una
norma que no tiene carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de
desistimiento unilateral de los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4
diciembre 1998)» (cfr., también las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de
octubre de 2020, 21 de julio de 2021 y 17 de enero y 11 de abril de 2022).
En relación con el artículo 1115 del Código Civil citado en la calificación registral,
según lo ha interpretado el Tribunal Supremo, no puede considerarse como puramente
potestativa una condición pactada cuando está estrechamente ligada a motivos
razonables. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1993 afirma lo
siguiente: «(…) ciertamente la obligación potestativa pura hace nula la obligación que de
ella depende de acuerdo con el primer apartado del art. 1.115 del CC, en relación con el
art. 1.256, del que constituye una mera especificidad, pero no ocurre así con las
condiciones simplemente potestativas, como la que nos ocupa, en la que la obligación, si
depende en parte de la voluntad, depende también de otros hechos externos, lo que
hace que la condición sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de marzo
de 1926, 22 de noviembre de 1927, 6 de febrero de 1954 y 10 de diciembre de 1960)
interpretando a sensu contrario el expresado art. 1.115».
Este Centro Directivo acoge como no puede ser de otra forma la doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo, haciendo interpretación restrictiva del artículo 1115
del Código Civil considerando válida la condición suspensiva en que la voluntad del
concedente dependa de un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella,
influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del
interesado (véanse Resoluciones de esta Dirección General de 25 de febrero de 1994
y 13 de febrero de 1999, así como, entre las más recientes, las de 17 de enero y 13 de
julio de 2022).
Como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 18 de mayo de 2018, en
relación con una condición suspensiva consistente en la transmisión de la finca en un
plazo determinado y breve, con determinación de un precio «(…) no cabe calificar de
puramente potestativa la condición que ahora se analiza, dado que su posible
cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y
voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar todas las
gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador en el plazo y
por el precio fijados, la efectiva celebración del contrato de compraventa depende en
última instancia de la decisión de un tercero».
Y aunque se rechazó la condición por afectar a un asiento de cancelación (no
pudiendo las cancelaciones someterse a condición suspensiva) se recordaba la
prohibición del artículo 1115 del Código Civil, conforme al cual «cuando el cumplimiento
de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional

cve: BOE-A-2024-20718
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Núm. 245