BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129129

locales están situados en la planta sótano del edificio n.º (...) de la calle (...) de Santander
(Cantabria) cuando la realidad es que están situados en la planta baja, ya que el edificio
no tiente planta sótano, tal y como consta en el Catastro.
Respecto a este extremo la Calificación de la registradora se limita a afirmar, sin
ningún tipo de motivación, que la rectificación de la denominación de la planta sótano por
planta baja implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que
exige el previo acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios. Calificación que es
contraria a Derecho porque no resulta del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, por
los siguientes motivos:
1.º Porque el art. 6.4 de la Ley Hipotecaria y el art. 5 de la Ley de Propiedad
Horizontal requieren describir las fincas privativas y el inmueble en su conjunto de
conformidad con la realidad. Por tanto, la descripción del inmueble como elemento real
de la propiedad horizontal tiene que formarse partiendo de una realidad, lo que no ocurre
porque la descripción del edificio n.º (...) de la calle (...) (Santander) en su conjunto y de
la planta en la que están los locales no coincide con la descripción de la realidad y que
figura en el Catastro, ya que el edificio carece de planta sótano, tal y como refleja el
Catastro, y tiene planta baja más otras tres plantas tal y como refleja la Foto de Fachada
del Catastro (…) y las dos fotografías tomadas desde la acera de la calle (...)
2.º Porque las certificaciones catastrales de los tres locales constatan que están
situados en la planta baja, puertas (…), del edificio n.º (...) de la calle (...) De modo que la
descripción registral del edificio n.º (...) en su conjunto y la denominación de la planta en
la que están los locales como “planta sótano” no coinciden en exactos términos con la
contenida en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas como ordena el
art. 205 de la Ley Hipotecaria.
3.º Porque el Plan General de Ordenación Urbana de Santander (AD 17/04/1997;
BOC 21/04/1997) constata que la planta de los locales no es “planta sótano”, ya
establece que solo se puede considerar “sótano” a la planta cuya cara superior del
forjado del techo este en todos sus puntos por debajo de la rasante resultante del terreno
o vial público en contacto con la edificación (apartado 1 del Art. 3.5.3. Plantas), sino que
es planta baja (apartado 2 del Art. 3.5.3. Plantas) (…).
4.º Porque se demuestra, de forma indubitada, con las certificaciones catastrales
descriptivas y gráficas, la fotografía del catastro, las fotografías tomadas desde la acera
de la calle (...) y el Plan General de Ordenación Urbana de Santander (AD 17/04/1997;
BOC 21/04/1997); que estamos ante un error material en la denominación de la planta
de los locales, que al no subsanarse perpetúa la falta de correlación entre la realidad y el
Registro.
5.º Porque se trata de rectificar simplemente la equivocación en la denominación de
la planta del edificio en la que están los locales sin afectar a otros elementos privativos ni
a los elementos comunes, ya que los tres locales ocupan toda la planta baja del edificio,
mantienen su superficie y siguen sin usar el portal de entrada al edificio ni la escalera
comunitaria (el edificio no tiene ascensor), ya que se accede a ellos por el patio señalado
con el n.º (...) de la calle (...) de Santander tal y como se refleja en la Fotografía de
Fachada del catastro (…) y en las fotografías tomadas desde la acera de la calle (...); ni
a las cuotas de participación en los gastos del edificio, dado que los locales no pagan
cuotas de comunidad (…).
6.º Porque la rectificación de la equivocación de la denominación de la planta del
edificio en la que están los locales no afecta al título constitutivo ni a las cuotas de
participación de la comunidad de propietarios, puesto que no existe título constitutivo y
está pendiente la medición de los pisos y locales para establecer las cuotas de
participación de los elementos privativos, tal como constata en el libro de actas (acta de
la junta de propietarios de 18 de marzo de 2013 y actas posteriores) (…).
7.º Porque la rectificación de la denominación de la planta de los locales no es una
cuestión cuantitativa sino cualitativa y, exactamente, de la realidad, a fin de que el
Registro refleje la realidad extrarregistral, que no modifica las reglas del título constitutivo
de la comunidad de propietarios (...) n.º (...) (antes n.º […]) de Santander (Cantabria). De

cve: BOE-A-2024-20714
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Núm. 245