BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129053

Propiedad (…)»; lo que pone de manifiesto la conexión causal entre las concretas letras
garantizadas y la correspondiente inscripción de hipoteca.
En cuanto a la cancelación de la hipoteca cambiaria, el artículo 156 de la Ley
Hipotecaria señala que la misma tendrá lugar, como regla general, previa acreditación de
la inutilización de las letras (que es lo que se exige en la calificación recurrida), así se
admiten, entre otros, los siguientes documentos: a) escritura otorgada por los que hayan
cobrado los créditos -tenedores de las letras-, en la cual debe constar haberse inutilizado
en el acto del otorgamiento los títulos endosables; b) solicitud firmada por dichos
interesados y por el deudor, a la cual se acompañen inutilizados los referidos títulos, o
bien previo ofrecimiento y consignación del importe de los títulos, hecha en los casos y
con los requisitos prevenidos en los artículos 1576 y siguientes del Código Civil, y c) acta
notarial en que conste estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de los títulos
debidamente inutilizados.
En este mismo sentido, es doctrina de esta Dirección General que la cláusula que
prevé la cancelación de hipoteca en garantía de pagarés por carta de pago otorgada por
el primer tenedor de los mismos es inadmisible, al exceder tal cláusula de los límites de
la autonomía de la voluntad, pues el pagaré puede circular (igual que la letra), y con ello
aparecer nuevos tenedores que son los que habrían de prestar su consentimiento. (vid.
Resolución de 25 de abril de 2016).
Tampoco se considera admisible la cancelación de hipoteca cambiaria, en
procedimiento seguido solo contra el primer tenedor de las letras, sin que conste la
recogida o inutilización en el procedimiento de éstas, porque de no ser así, la
cancelación de la hipoteca podría causar indefensión a los tenedores posteriores de las
letras, si los hubiera (vid. Resoluciones de 16 de abril de 2009 y 31 de enero de 2013).
Respecto del supuesto de la resolución de 17 de abril de 2009, a que se refiere la
nota de calificación recurrida, lo cierto es que el hipotecante deudor, no acudió a la vía
cancelatoria pactada (procedimiento para acreditar el pago), puesto que lo estipulado fue
que la parte hipotecante podría cancelar la hipoteca sin necesidad del consentimiento de
los acreedores mediante acta notarial que acreditara que las letras garantizadas estaban
en su poder, debidamente inutilizadas; debatiéndose en la resolución si era posible
cancelar la hipoteca en virtud de instancia privada a la que se acompañe la escritura de
constitución y otra escritura de renovación de las cambiales garantizadas. La citada
resolución desestima el recurso porque no se ha procedido a la inutilización de las letras,
que era el procedimiento inscrito para acreditar el pago, pero en ningún momento pone
en tela de juicio, la posibilidad de una caducidad automática de la hipoteca, que es en
realidad un supuesto distinto al recogido en esa resolución de cancelación por pago, sino
que, al contrario, parece reconocerla expresamente en su fundamento de derecho
quinto, por virtud de su remisión al artículo 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria.
6. En el supuesto concreto objeto de este expediente, efectivamente se ha pactado
que «La hipoteca constituida quedará automáticamente extinguida y será cancelada: a)
(…) b) Mediante acta notarial otorgada por la parte hipotecante o quien de ella traiga
causa, después de transcurrido seis meses desde el vencimiento de cada una de las
letras reseñadas, sin que en el Registro de la Propiedad conste anotación de impago del
crédito».
En virtud de este pacto el precepto aplicable a la cancelación de la hipoteca, de
estimarse el pacto posible para las hipotecas cambiarias, es el apartado segundo del
artículo 82, pues el indicado pacto implica que «la extinción del derecho real de
hipoteca» tiene lugar automáticamente una vez transcurridos los citados seis meses
desde el vencimiento, y la cancelación del asiento de la hipoteca, tendrá lugar mediante
presentación de acta notarial otorgada solo por la parte hipotecante sin requisito
adicional alguno salvo que constare el ejercicio de la acción hipotecaria.
Es cierto que, a efectos de la cancelación registral de la hipoteca por transcurso de
un plazo convenido, se precisa que se dé exacto cumplimiento a lo expresamente
acordado por las partes para su cancelación, pues, en caso contrario, la cancelación
debe realizarse conforme se ordena imperativamente por la Ley Hipotecaria, en este

cve: BOE-A-2024-20707
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Núm. 245