III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20707)
Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria por caducidad convenida en virtud de escritura de cancelación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 245
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129054
caso de hipoteca cambiaria, por los medios recogidos en el artículo 156 o por la
caducidad legal del artículo 82, párrafo quinto de la misma.
La nota de calificación señala, como uno de los defectos, que no se han cumplido los
requisitos del pacto porque no se acompaña carta de pago con consentimiento del
acreedor actual (pacto a) de la estipulación), ni se ha aportado acta notarial otorgada por
el hipotecante y con inutilización de las letras (presunto pacto b). Pero esta interpretación
no puede ser admitida porque, en primer lugar, la escritura pública, al no solo acreditar el
hecho del transcurso del plazo, sino contener también una manifestación de voluntad
cancelatoria, goza de un valor jurídico superior al acta notarial. Y, en segundo lugar,
porque en el supuesto del pacto b), previsto en la escritura para la cancelación, e inscrito
en el Registro de la Propiedad, no se hace referencia alguna a la inutilización de las
letras que expresa la registradora calificante, sino, simplemente, al transcurso de un
plazo de tiempo desde su vencimiento, por lo que tal supuesto sí se ha cumplido, no
pudiendo integrarse el pacto de cancelación automática con el supuesto de acta notarial
con inutilización de títulos previsto en el artículo 156 de la Ley Hipotecaria, que parece
que es lo que ha hecho la registradora. Se trata de dos supuestos distintos de
cancelación de la hipoteca, uno de cancelación por pago y la forma de acreditarlo, y otro
por extinción de la hipoteca por caducidad.
En cuanto a la posibilidad del pacto de cancelación automática de hipoteca en el
ámbito de las hipotecas cambiarias, el mismo se considera factible, no obstante los
inconvenientes señalados anteriormente, por los siguientes argumentos:
La naturaleza de la caducidad convencional de la hipoteca, que no es un pacto
obligacional entre las partes contratantes, sino, como se ha expuesto, un supuesto de
extinción del derecho real de hipoteca por el transcurso del plazo fijado, más allá del cual
no puede ejercitarse la acción hipotecaria, constituyendo, por tanto, un elemento
delimitador de la hipoteca, que si se encuentra inscrito, como tiene lugar en este caso, es
oponible a todos los terceros adquirentes de la hipoteca, tengan éstos la condición de
cesionarios del crédito hipotecario o de tenedores de la letra de cambio por endoso
(artículos 1255 del Código Civil y 12 y 13 de la Ley Hipotecaria).
Los futuros tenedores de las letras de cambio no pueden alegar indefensión frente a
la cancelación de la hipoteca que garantizaba su crédito porque el pacto de caducidad
automático no figura en la letra de cambio, ya que en la misma sí figura que se ha
otorgado una escritura de constitución de hipoteca y los datos registrales de la finca
hipotecada en su garantía, por lo que es su responsabilidad interesarse por la extensión
y características de la misma. Debe tenerse en cuenta que el crédito representado por la
letra se adquiere con sus derechos accesorios, entre ellos la garantía hipotecaria, pero
ésta lo será con la extensión que figura inscrita (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
Por último, aunque lo anterior no fuera así, la cuestión del rechazo del pacto debió
plantearse al presentarse a inscripción la escritura de constitución de hipoteca, pero al
constar el repetido pacto inscrito en la actualidad, se encuentra bajo la salvaguardia de
los tribunales, por lo que el registrador de la propiedad debe aplicar los efectos que de tal
inscripción se derivan, mientras el asiento no sea anulado en virtud de resolución judicial
(artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 26 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-20707
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto
y revocar la nota de calificación de la registradora.
Núm. 245
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129054
caso de hipoteca cambiaria, por los medios recogidos en el artículo 156 o por la
caducidad legal del artículo 82, párrafo quinto de la misma.
La nota de calificación señala, como uno de los defectos, que no se han cumplido los
requisitos del pacto porque no se acompaña carta de pago con consentimiento del
acreedor actual (pacto a) de la estipulación), ni se ha aportado acta notarial otorgada por
el hipotecante y con inutilización de las letras (presunto pacto b). Pero esta interpretación
no puede ser admitida porque, en primer lugar, la escritura pública, al no solo acreditar el
hecho del transcurso del plazo, sino contener también una manifestación de voluntad
cancelatoria, goza de un valor jurídico superior al acta notarial. Y, en segundo lugar,
porque en el supuesto del pacto b), previsto en la escritura para la cancelación, e inscrito
en el Registro de la Propiedad, no se hace referencia alguna a la inutilización de las
letras que expresa la registradora calificante, sino, simplemente, al transcurso de un
plazo de tiempo desde su vencimiento, por lo que tal supuesto sí se ha cumplido, no
pudiendo integrarse el pacto de cancelación automática con el supuesto de acta notarial
con inutilización de títulos previsto en el artículo 156 de la Ley Hipotecaria, que parece
que es lo que ha hecho la registradora. Se trata de dos supuestos distintos de
cancelación de la hipoteca, uno de cancelación por pago y la forma de acreditarlo, y otro
por extinción de la hipoteca por caducidad.
En cuanto a la posibilidad del pacto de cancelación automática de hipoteca en el
ámbito de las hipotecas cambiarias, el mismo se considera factible, no obstante los
inconvenientes señalados anteriormente, por los siguientes argumentos:
La naturaleza de la caducidad convencional de la hipoteca, que no es un pacto
obligacional entre las partes contratantes, sino, como se ha expuesto, un supuesto de
extinción del derecho real de hipoteca por el transcurso del plazo fijado, más allá del cual
no puede ejercitarse la acción hipotecaria, constituyendo, por tanto, un elemento
delimitador de la hipoteca, que si se encuentra inscrito, como tiene lugar en este caso, es
oponible a todos los terceros adquirentes de la hipoteca, tengan éstos la condición de
cesionarios del crédito hipotecario o de tenedores de la letra de cambio por endoso
(artículos 1255 del Código Civil y 12 y 13 de la Ley Hipotecaria).
Los futuros tenedores de las letras de cambio no pueden alegar indefensión frente a
la cancelación de la hipoteca que garantizaba su crédito porque el pacto de caducidad
automático no figura en la letra de cambio, ya que en la misma sí figura que se ha
otorgado una escritura de constitución de hipoteca y los datos registrales de la finca
hipotecada en su garantía, por lo que es su responsabilidad interesarse por la extensión
y características de la misma. Debe tenerse en cuenta que el crédito representado por la
letra se adquiere con sus derechos accesorios, entre ellos la garantía hipotecaria, pero
ésta lo será con la extensión que figura inscrita (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
Por último, aunque lo anterior no fuera así, la cuestión del rechazo del pacto debió
plantearse al presentarse a inscripción la escritura de constitución de hipoteca, pero al
constar el repetido pacto inscrito en la actualidad, se encuentra bajo la salvaguardia de
los tribunales, por lo que el registrador de la propiedad debe aplicar los efectos que de tal
inscripción se derivan, mientras el asiento no sea anulado en virtud de resolución judicial
(artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.
Madrid, 26 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-20707
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En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto
y revocar la nota de calificación de la registradora.
