BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129045

Tampoco se considera admisible la cancelación de hipoteca cambiaria, en
procedimiento seguido solo contra el primer tenedor de las letras, sin que conste la
recogida o inutilización en el procedimiento de éstas, porque de no ser así, la
cancelación de la hipoteca podría causar indefensión a los tenedores posteriores de las
letras, si los hubiera (vid. Resoluciones de 16 de abril de 2009 y 31 de enero de 2013).
Respecto del supuesto de la resolución de 17 de abril de 2009, a que se refiere la
nota de calificación recurrida, lo cierto es que el hipotecante deudor, no acudió a la vía
cancelatoria pactada (procedimiento para acreditar el pago), puesto que lo estipulado fue
que la parte hipotecante podría cancelar la hipoteca sin necesidad del consentimiento de
los acreedores mediante acta notarial que acreditara que las letras garantizadas estaban
en su poder, debidamente inutilizadas; debatiéndose en la resolución si era posible
cancelar la hipoteca en virtud de instancia privada a la que se acompañe la escritura de
constitución y otra escritura de renovación de las cambiales garantizadas. La citada
resolución desestima el recurso porque no se ha procedido a la inutilización de las letras,
que era el procedimiento inscrito para acreditar el pago, pero en ningún momento pone
en tela de juicio, la posibilidad de una caducidad automática de la hipoteca, que es en
realidad un supuesto distinto al recogido en esa resolución de cancelación por pago, sino
que, al contrario, parece reconocerla expresamente en su fundamento de derecho
quinto, por virtud de su remisión al artículo 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria.
6. En el supuesto concreto objeto de este expediente, efectivamente se ha pactado
que «La hipoteca constituida quedará automáticamente extinguida y será cancelada: a)
(…) b) Mediante acta notarial otorgada por la parte hipotecante o quien de ella traiga
causa, después de transcurrido seis meses desde el día 2 de marzo de 2008, sin que en
el Registro de la Propiedad conste anotación de impago del crédito».
En virtud de este pacto el precepto aplicable a la cancelación de la hipoteca, de
estimarse el pacto posible para las hipotecas cambiarias, es el apartado segundo del
artículo 82, pues el indicado pacto implica que «la extinción del derecho real de
hipoteca» tiene lugar automáticamente una vez transcurridos los citados seis meses la
fecha indicada, y la cancelación del asiento de la hipoteca, tendrá lugar mediante
presentación de acta notarial otorgada solo por la parte hipotecante sin requisito
adicional alguno salvo que constare el ejercicio de la acción hipotecaria.
Es cierto que, a efectos de la cancelación registral de la hipoteca por transcurso de
un plazo convenido, se precisa que se dé exacto cumplimiento a lo expresamente
acordado por las partes para su cancelación, pues, en caso contrario, la cancelación
debe realizarse conforme se ordena imperativamente por la Ley Hipotecaria, en este
caso de hipoteca cambiaria, por los medios recogidos en el artículo 156 o por la
caducidad legal del artículo 82, párrafo quinto de la misma.
La nota de calificación señala, como uno de los defectos, que no se han cumplido los
requisitos del pacto porque no se acompaña carta de pago con consentimiento del
acreedor actual (pacto a) de la estipulación), ni se ha aportado acta notarial otorgada por
el hipotecante y con inutilización de las letras (presunto pacto b). Pero esta interpretación
no puede ser admitida porque, en primer lugar, la escritura pública, al no solo acreditar el
hecho del transcurso del plazo, sino contener también una manifestación de voluntad
cancelatoria, goza de un valor jurídico superior al acta notarial. Y, en segundo lugar,
porque en el supuesto del pacto b), previsto en la escritura para la cancelación, e inscrito
en el Registro de la Propiedad, no se hace referencia alguna a la inutilización de las
letras que expresa la registradora calificante, sino, simplemente, al transcurso de un
plazo de tiempo desde una fecha determinada, por lo que tal supuesto sí se ha cumplido,
no pudiendo integrarse el pacto de cancelación automática con el supuesto de acta
notarial con inutilización de títulos previsto en el artículo 156 de la Ley Hipotecaria, que
parece que es lo que ha hecho la registradora. Se trata de dos supuestos distintos de
cancelación de la hipoteca, uno de cancelación por pago y la forma de acreditarlo, y otro
por extinción de la hipoteca por caducidad.

cve: BOE-A-2024-20706
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Núm. 245