BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129041

III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de Bienes
Muebles de Valencia, don Luis Orts Calabuig, quien emitió nota el día 13 de mayo
de 2024 confirmando la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de
Gandía número 4.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don José Ordóñez Cuadros, notario de
Marbella, interpuso recurso el día 31 de mayo de 2024 en los siguientes términos:
«Hechos. La sucesión de hechos que han dado lugar a la situación que ha dado
lugar a este recurso ha sido la siguiente:
1. Se otorga una escritura de constitución de hipoteca en garantía del titular actual
y de los titulares futuros de determinadas letras de cambio y, en esa escritura, se
configura la extensión y la vigencia temporal de la hipoteca, expresándose que se
extinguirá y será cancelada mediante acta notarial otorgada por la parte hipotecante o
quien de ella traiga causa, después de transcurrido seis meses desde el día 2 de marzo
de 2008, sin que en el Registro de la Propiedad conste anotación de impago del crédito.
2. La escritura se inscribe y el derecho real de hipoteca se publica por el registro en
esos exactos términos y con esos supuestos de extinción y posibilidad de cancelación.
3. Conforme a los términos de la escritura y de la inscripción, el titular de la finca
hipotecada, producida conforme al registro la extinción de la hipoteca, solicita en
escritura pública su cancelación.
4. Tanto la registradora sustituida, como el registrador sustituto, consideran que,
pese a que el registro publique esa extinción y esa posibilidad de cancelación, no puede
procederse a la cancelación de la hipoteca sin que se acredite la inutilización de las
letras de cambio garantizadas.
Fundamentos de Derecho. Como fundamento de derecho de su calificación, invoca
la registradora la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 17 de abril de 2009, y el artículo 156 de la Ley Hipotecaria. Pero esa resolución está
dictada ante un supuesto de hecho completamente distinto, pues se trataba de una
hipoteca cambiaria en la que se había estipulado que la parte hipotecante podría
cancelar la hipoteca mediante acta notarial que acredite que las letras garantizadas
estén en su poder, debidamente inutilizadas. Y, es más, la propia resolución que la
registradora alega en defensa de su nota, en su apartado 5 ya expresaba: “Ahora bien, el
carácter de orden público que rodea el procedimiento registral no es incompatible con la
posibilidad prevista en la propia legislación hipotecaria (cfr. artículo 82, párrafo segundo,
de la Ley Hipotecaria) de que la cancelación se produzca en virtud de causas que
resulten del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción, de manera que la
misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción sería título suficiente para
cancelarla si resultara de ella o de otro documento fehaciente que el derecho se ha
extinguido (cfr. artículo 174 del Reglamento Hipotecario)”. Entendemos, por ello, que la
resolución que se utiliza como fundamento de la suspensión debe serlo para la
inscripción que se ha suspendido.
En efecto, el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, tras sentar el principio general de que
las inscripciones hechas en virtud de escritura se cancelarán por sentencia o por otra
escritura, señala en su párrafo segundo, que, no obstante, podrán ser canceladas sin
dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración
de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción, lo que
justamente ocurre en el supuesto que ahora se discute.
Pero, fuera ya de resoluciones, o de artículos concretos de la Ley Hipotecaria (82
o 156) o de su Reglamento (174), entendemos que la gravedad de la nota estriba en el
desconocimiento del efecto sustancial de la publicidad registral. Inscrito un título (el de

cve: BOE-A-2024-20706
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Núm. 245