BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129061

dicha finca, se entiende cuando la adquirió, de buena fe, en febrero de a la mercantil
Multiprogramas, S.L. Dña. N. K. expresa que la finca, a la que describe como ‘urbana.
Parcela de terreno procedente de (…) y demás datos que constituyen la descripción de
dicha finca registral y que por eso el Registrador inadmitió la inscripción de la sentencia a
favor de la Dña. N. (si bien aquí hay que decir que en la certificación de cargas del
Registro no se indica el motivo del rechazo de la pretensión de inscripción de la
sentencia del Juzgado, lograda por Dña. N.).
Y a la finca 78100 bis, en su conjunto, se refiere también N. K. cuando alude, en la
contestación a la tercería, al ‘intento de toma de posesión que lógicamente siguió a la
adquisición’ (Hechos, Segundo), intento que habría dado lugar a un procedimiento penal
por delitos leves, procedimiento 62/21, en Instrucción n.º 3 de Marbella). Una toma de
posesión referida, nuevamente, a la finca registral 78100 bis pero que irradia a los
titulares de los edificios ubicados sobre dicha finca, concretamente, en el caso, a Dña. N.
Cuarto. El problema de fondo que subyace al anterior no es otro que la
discrepancia que hay entre lo que existe registralmente lo que existe en el plano de la
realidad. Pues en el plano registral existe únicamente la finca 78100 bis en el plano de la
realidad existen la finca registral ya mencionada, esto es la parcela de terreno, al mismo
tiempo que edificios construidos sobre la parcela de terreno, de lo que incluso informa el
ejecutante, de forma clara y hasta con fotografías.
Ahora bien, vista la discordancia, y puesta esta de manifiesto incluso por las partes,
no puede resolverse el caso de espaldas a la realidad. Y por consiguiente, es respecto
del apartamento número (…) (Marbella), finca número 78.100 bis del Ayuntamiento de
Marbella, sección tercera, libro 996, tomo 2022 (folio 213 y siguientes del Registro de la
Propiedad número 3 de Marbella, bien tangible, existente e individualizado desde el
punto de vista empírico, respecto del que ha de hacerse la valoración de si procede o no
la tercería, más allá del mundo paralelo creado por la realidad registral (en la que
fundamentalmente se apoyan quienes se oponen a la tercería). En este sentido, lo
primero que hay que examinar es si el bien (apartamento número […]) pertenece a la
demandante. Si, como dice la jurisprudencia, la razón primera del juicio incidental de
tercería de dominio es el alzamiento o no del embargo trabado, el enjuiciamiento que en
él se haga deberá tender única y exclusivamente a verificar la viabilidad o falta de
fundamento del título, a partir de su aportación por el actor con el escrito de la demanda,
contestación demanda dentro término correspondiente, siendo la tarea del Juzgador la
de valorar su corrección o no, lo que según el Tribunal Supremo es tanto como dilucidar
si el mismo tiene esa viabilidad demandada como base de la pretensión del tercero o si,
por el contrario, está aquejado de cualquier vicio constitutivo o determinante de su
eficacia, manteniendo o cancelando, en su caso, la traba. Y, al respecto, resulta
acreditada la prueba del dominio del tercerista. La tercerista, Dña. N., ha acreditado su
posesión pacífica y continuada en concepto de dueño, durante más de treinta años, de
un apartamento no segregado del apartamento número (…) (Marbella), y así se declara
en sentencia n.º 159/2019, del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Marbella,
de 9/9/2019, autos de complemento.
Incluso la parte demandada en la tercería, la ejecutante hace un reconocimiento de
la posesión u ocupación de la vivienda por parte de la Sra. R., si bien a dicha posesión
no le reconoce el efecto dominical, condicionando este efecto –contrariamente a lo que
dice la legislación y a la doctrina–, así como el éxito en el planteamiento de la tercería, a
la inscripción de la sentencia mencionada en el Registro de la Propiedad, requisito que
tampoco establecen la ley ni la doctrina.
Hay que recordar que es doctrina admitida (véanse por todas, las SsTS de 20 de
octubre de 1990 y 14 de febrero de 2002) que el Código Civil, en cuanto a la adquisición
del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095, en la teoría del título el modo, por lo
que la propiedad se transmite por la perfección del contrato por la tradición, sin que sean
precisas otras formalidades, ni la inscripción de la Propiedad. Y que, en el caso, el título
está constituido por el contrato privado de compraventa celebrado entre Dña. N. D. I. y
D. P., el modo, por la posesión efectiva del inmueble desde el contrato, una vez que el

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