BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129067

preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera,
Pleno, de 21 de noviembre 2017).
También debe el registrador examinar si en el procedimiento han sido citados
aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la
sentencia, con el objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la
Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
En este sentido recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo
de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el
art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas
de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que
haya sido parte”».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de
diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la
tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso
con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular
registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la
acusación particular, (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien,
ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa
penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral
que a aquél le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover
la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer
valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser
oídos en defensa de los suyos propios» (cfr. Resolución de 14 de marzo de 2018). Esta es la
razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a
la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal
exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su
consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de
intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea
incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación
pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la
cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de
actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece
protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento (cfr.
Resolución de 11 de noviembre de 2014). Es por ello indispensable controlar por parte del
registrador, bien que el título que se presenta a inscripción se apoya en la titularidad registral
del dominio o del derecho que se modifica, altera, transmite o cancela porque de manera
voluntaria su titular ha otorgado el documento en que se opera la mutación jurídico-real, bien
porque se reconoce la misma en una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho
titular registral o sus causahabientes.
También es doctrina consolidada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones
citadas en «Vistos»), que la usucapión reconocida judicialmente a favor de la actora
constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca
inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular
registral, pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del

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