III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20708)
Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia en la que se declara adquirido el dominio de una finca por usucapión.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129066
novecientos cincuenta y nueve metros noventa decímetros cuadrados». Por el contrario,
en el Catastro dicha finca se encuentra segregada en dos: a) una parcela construida sin
división horizontal, con referencia catastral y una superficie construida de 507 metros
cuadrados, compuesto de varias viviendas, correspondiendo el apartamento número 17
a don H. F. N. G., y b) otra parcela con su propia referencia catastral, descrita como
suelo sin edificar, propiedad de doña N. K.
El principio de tracto sucesivo que consagra el artículo 20 de la Ley Hipotecaria debe
entenderse extensible también a tales extremos y, por tanto, este defecto debe ser
confirmado.
En ningún caso puede inscribirse el dominio de un apartamento que no existe en el
Registro sin que previamente se practiquen y se inscriban las operaciones que den lugar
a su existencia como finca registral independiente. Las operaciones de división de la
finca registral 78.100 bis y la obra nueva exige que se cumplan todos los requisitos que
para tales actos exige la legislación urbanística e hipotecaria aplicable.
Así, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y el
artículo 202 de la Ley Hipotecaria regulan, entre otros, los requisitos exigibles para la
inscripción registral de nuevas edificaciones o plantaciones.
El hecho de que la división conste en Catastro no implica que, de manera automática
y prescindiendo de todos los requisitos legales, pueda el registrador practicar dichas
operaciones de oficio, como sostiene el recurrente.
3. El mismo principio registral fundamental es el que afecta al segundo de los
defectos que invoca el registrador en su nota de calificación.
Al tiempo de presentarse la sentencia en el Registro, la finca registral 78.100 bis
consta inscrita a nombre de doña N. K., que no ha sido demandada ni ha intervenido en
el procedimiento.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española en su
aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos, sin que los relativos al reconocimiento de dominio por
prescripción adquisitiva sean una excepción a esta premisa. Esta circunstancia debe ser
tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de
documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución
judicial esto es, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que la
resolución judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
cve: BOE-A-2024-20708
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 245
Jueves 10 de octubre de 2024
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novecientos cincuenta y nueve metros noventa decímetros cuadrados». Por el contrario,
en el Catastro dicha finca se encuentra segregada en dos: a) una parcela construida sin
división horizontal, con referencia catastral y una superficie construida de 507 metros
cuadrados, compuesto de varias viviendas, correspondiendo el apartamento número 17
a don H. F. N. G., y b) otra parcela con su propia referencia catastral, descrita como
suelo sin edificar, propiedad de doña N. K.
El principio de tracto sucesivo que consagra el artículo 20 de la Ley Hipotecaria debe
entenderse extensible también a tales extremos y, por tanto, este defecto debe ser
confirmado.
En ningún caso puede inscribirse el dominio de un apartamento que no existe en el
Registro sin que previamente se practiquen y se inscriban las operaciones que den lugar
a su existencia como finca registral independiente. Las operaciones de división de la
finca registral 78.100 bis y la obra nueva exige que se cumplan todos los requisitos que
para tales actos exige la legislación urbanística e hipotecaria aplicable.
Así, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y el
artículo 202 de la Ley Hipotecaria regulan, entre otros, los requisitos exigibles para la
inscripción registral de nuevas edificaciones o plantaciones.
El hecho de que la división conste en Catastro no implica que, de manera automática
y prescindiendo de todos los requisitos legales, pueda el registrador practicar dichas
operaciones de oficio, como sostiene el recurrente.
3. El mismo principio registral fundamental es el que afecta al segundo de los
defectos que invoca el registrador en su nota de calificación.
Al tiempo de presentarse la sentencia en el Registro, la finca registral 78.100 bis
consta inscrita a nombre de doña N. K., que no ha sido demandada ni ha intervenido en
el procedimiento.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española en su
aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos, sin que los relativos al reconocimiento de dominio por
prescripción adquisitiva sean una excepción a esta premisa. Esta circunstancia debe ser
tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de
documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución
judicial esto es, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que la
resolución judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
cve: BOE-A-2024-20708
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Núm. 245
