III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20705)
Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a rectificar la titularidad de una finca mediante instancia privada suscrita por quien no es titular registral ni ostenta su representación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129033
El art. 2 de la Ley Hipotecaria establece que en los Registros expresados en el
artículo anterior se inscribirán; “Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio
de los inmuebles o de tos derechos reales impuestos sobre los mismos.
Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.
Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes
inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos u otro o de
invertir su importe en objeto determinado.”
El art. 3 de la Ley Hipotecaria establece, que para que puedan ser inscritos los títulos
expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública,
ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus
agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los
títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de
homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del
deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se
les hayan extendido sus efectos.
Por lo tanto, consideramos que el título presentado es un título formal de los previsto
tanto en el art. 2 como en el artículo 3 de la Ley hipotecaria.
Segundo. En cuanto a que las Comunidades de Bienes no pueden ser aptas para
ser titulares registrales, toda vez, carecen de personalidad jurídica, es cierto, pero
también es cierto, que las Comunidades de bienes, suponen la existencia de una
propiedad en común y proindivisa, perteneciente u varias personas (art. 392 CC), y en
consecuencia, debe inscribible la titularidad registral de la finca en cuestión, a nombre de
las personas que formen ese proindiviso y en la cuota expresamente especifica en el
mismo título. En nuestro caso, a nombre del compareciente y con la cuota de un tercio.
Resolución de 02 de septiembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, concluía la citada resolución “La Comunidad de Propietarios carece de
personalidad jurídica y por tanto no puede ostentar la titularidad registral de un bien.
Ciertamente no se hubiera señalado el defecto por el Registrador en el caso de que el
decreto de adjudicación (en este caso compraventa), se hiciese a favor de los
copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de
Propietarios de la propiedad horizontal, pero no se hizo así y es por esto que ha de
confirmarse la nota de calificación.”
Tradicionalmente se ha entendido que las comunidades de propietarios en régimen
de propiedad horizontal, al carecer de personalidad jurídica, no pueden ser titulares
registrales de bienes (STS 6 de noviembre de 1995. STC 14 de junio de 1999); pueden
ser titulares de anotaciones preventivas de medidas cautelares y de ejecución, pero no
de inscripciones de dominio u otros derechos reales, que son asientos de carácter
definitivo y que presuponen el requisito previo de la personalidad jurídica de su titular
(RDGRN 2 de septiembre de 2013).
No obstante, son variadas las situaciones que se plantean, pues la DGRN (R. 4 de
octubre de 2013) ya abrió la puerta a la posibilidad de inscribir a nombre de la
comunidad de propietarios un elemento privativo como elemento procomunal; y admitió
también (R. de febrero de 2014) que pueda adquirir un elemento privativo y
simultáneamente convertirlo en elemento común. Más trascendental fue la R. 12 de
febrero de 2016. que partiendo de la redacción del art. 9-e LH (Ley 13/2015), y
recordando que excepcionalmente ha admitido inscripciones o anotaciones transitorias,
de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su
composición pero plenamente articuladas para su funcionamiento (ej. adjudicación a
favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa –R. 28 de enero
de 1987–. anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de
una quiebra –R. 30 de enero de 2003–): entiende que “debe admitirse el acceso registral
de bienes a favor de la comunidad de propietarios en los supuestos de ejecuciones
judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de
cve: BOE-A-2024-20705
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 245
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129033
El art. 2 de la Ley Hipotecaria establece que en los Registros expresados en el
artículo anterior se inscribirán; “Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio
de los inmuebles o de tos derechos reales impuestos sobre los mismos.
Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.
Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes
inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos u otro o de
invertir su importe en objeto determinado.”
El art. 3 de la Ley Hipotecaria establece, que para que puedan ser inscritos los títulos
expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública,
ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus
agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los
títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de
homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del
deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se
les hayan extendido sus efectos.
Por lo tanto, consideramos que el título presentado es un título formal de los previsto
tanto en el art. 2 como en el artículo 3 de la Ley hipotecaria.
Segundo. En cuanto a que las Comunidades de Bienes no pueden ser aptas para
ser titulares registrales, toda vez, carecen de personalidad jurídica, es cierto, pero
también es cierto, que las Comunidades de bienes, suponen la existencia de una
propiedad en común y proindivisa, perteneciente u varias personas (art. 392 CC), y en
consecuencia, debe inscribible la titularidad registral de la finca en cuestión, a nombre de
las personas que formen ese proindiviso y en la cuota expresamente especifica en el
mismo título. En nuestro caso, a nombre del compareciente y con la cuota de un tercio.
Resolución de 02 de septiembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, concluía la citada resolución “La Comunidad de Propietarios carece de
personalidad jurídica y por tanto no puede ostentar la titularidad registral de un bien.
Ciertamente no se hubiera señalado el defecto por el Registrador en el caso de que el
decreto de adjudicación (en este caso compraventa), se hiciese a favor de los
copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de
Propietarios de la propiedad horizontal, pero no se hizo así y es por esto que ha de
confirmarse la nota de calificación.”
Tradicionalmente se ha entendido que las comunidades de propietarios en régimen
de propiedad horizontal, al carecer de personalidad jurídica, no pueden ser titulares
registrales de bienes (STS 6 de noviembre de 1995. STC 14 de junio de 1999); pueden
ser titulares de anotaciones preventivas de medidas cautelares y de ejecución, pero no
de inscripciones de dominio u otros derechos reales, que son asientos de carácter
definitivo y que presuponen el requisito previo de la personalidad jurídica de su titular
(RDGRN 2 de septiembre de 2013).
No obstante, son variadas las situaciones que se plantean, pues la DGRN (R. 4 de
octubre de 2013) ya abrió la puerta a la posibilidad de inscribir a nombre de la
comunidad de propietarios un elemento privativo como elemento procomunal; y admitió
también (R. de febrero de 2014) que pueda adquirir un elemento privativo y
simultáneamente convertirlo en elemento común. Más trascendental fue la R. 12 de
febrero de 2016. que partiendo de la redacción del art. 9-e LH (Ley 13/2015), y
recordando que excepcionalmente ha admitido inscripciones o anotaciones transitorias,
de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su
composición pero plenamente articuladas para su funcionamiento (ej. adjudicación a
favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa –R. 28 de enero
de 1987–. anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de
una quiebra –R. 30 de enero de 2003–): entiende que “debe admitirse el acceso registral
de bienes a favor de la comunidad de propietarios en los supuestos de ejecuciones
judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de
cve: BOE-A-2024-20705
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