III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20703)
Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129009
las reglas aplicables a la construcción. Lógicamente, solo se dará en los supuestos de
recepción expresa.
La recepción de la obra sea expresa o tácita, tiene importantes efectos jurídicos
según la Ley de Ordenación de la Edificación, entre los cuales destaca el inicio del
cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la Ley conforme a
sus artículos 6, 17 y 19, contados desde la fecha en que se suscriba el acta de
recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida conforme a lo expuesto
anteriormente.
No obstante, la recepción puede no ser determinante, incluso habiéndose suscrito el
acta de recepción, cuando se acredita que la obra no está terminada realmente y de ello
serían responsables los distintos agentes, sin que, al promotor, al que eventualmente se
hubiera inducido a creer mediante la emisión de la certificación final de obra que la
misma se encontraba efectivamente terminada pese a no estarlo, pudiera oponérsele el
acta de recepción de la obra. Ni al promotor ni, lo que es más importante aún, a los
terceros que puedan adquirir la edificación del promotor –incluso en el caso de que éste
hubiera estado conforme con recibir una obra que aún no se había terminado–, para los
que aún no se habría iniciado el cómputo de los plazos de garantía previstos en la Ley
de Ordenación de la Edificación –cfr. en este sentido la sentencia de la Audiencia
Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 29 de febrero de 2016–.
7. Respecto al acta de recepción como contenido necesario del Libro del Edificio y
el alcance de la calificación registral, debe partirse de que la finalidad de la información
contenida en el libro del edificio, diferente a la información pre contractual, tal como se
deriva del contenido obligatorio previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, es, en
primer lugar, que el consumidor tenga los datos necesarios para el ejercicio de las
acciones de responsabilidad «ex lege» previstas en el artículo 17 de la Ley de
Ordenación de la Edificación contra los diversos agentes de la edificación (acta de
recepción, a los efectos del inicio el plazo de prescripción; identificación de los agentes,
a los efectos de la concreta exigencia de responsabilidad); en segundo lugar, que el
consumidor, en cuanto usuario final, tenga en su poder las instrucciones de uso y
mantenimiento del edificio y sus instalaciones a los efectos de la obligación de
conservación impuesta a dicho usuario final en el artículo 16 número 2 del texto legal
precitado, con directa incidencia en las acciones de responsabilidad ex lege señaladas,
pues en caso de no entregarse dicha documentación no podría ser exigida al consumidor
actuación alguna de mantenimiento, y en caso de haber sido entregada y no ejecutadas
dichas actuaciones de conservación, podría dar lugar a la exclusión de la
responsabilidad de los agentes de la construcción por los daños materiales producidos
en el edificio, de conformidad con lo previsto en el artículo 17 número 8 de la Ley de
Ordenación de la Edificación –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 26
de marzo de 2015–.
Esto es, el Libro del Edificio cumple un papel esencial en el cumplimiento de los
deberes de conservación de la edificación –cfr. en Baleares, el Decreto 35/2001, de 9 de
marzo, por el que se establecen medidas reguladoras del uso y mantenimiento de los
edificios–, lo que no solo tiene relevancia en la eventual exclusión de la responsabilidad
de los agentes de la edificación o en sus consecuencias económicas, sino que presenta
una importante consecuencia jurídica derivada de la subrogación ex lege que afecta a
todo tercer adquirente de la edificación –cfr. artículo 27.1 de la Ley de Suelo–, incluso
pudiendo verse expuesto a la sustitución forzosa derivada del incumplimiento del deber –
cfr. artículo 49.2 de la Ley de Suelo–.
Por tanto, se destaca así la importancia de que el Libro del Edificio que se presente
para su archivo registral no solo debe coincidir con el edificio ejecutado –cfr. sentencias
de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de julio de 2015 y de 18 de abril de 2016–,
sino que debe incluir todos los documentos que integran su contenido necesario de
acuerdo con la normativa aplicable.
Esta última exigencia se ha visto reforzada, como se ha expuesto, por la reciente
Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo de 24 de abril de 2024
cve: BOE-A-2024-20703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 245
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129009
las reglas aplicables a la construcción. Lógicamente, solo se dará en los supuestos de
recepción expresa.
La recepción de la obra sea expresa o tácita, tiene importantes efectos jurídicos
según la Ley de Ordenación de la Edificación, entre los cuales destaca el inicio del
cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la Ley conforme a
sus artículos 6, 17 y 19, contados desde la fecha en que se suscriba el acta de
recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida conforme a lo expuesto
anteriormente.
No obstante, la recepción puede no ser determinante, incluso habiéndose suscrito el
acta de recepción, cuando se acredita que la obra no está terminada realmente y de ello
serían responsables los distintos agentes, sin que, al promotor, al que eventualmente se
hubiera inducido a creer mediante la emisión de la certificación final de obra que la
misma se encontraba efectivamente terminada pese a no estarlo, pudiera oponérsele el
acta de recepción de la obra. Ni al promotor ni, lo que es más importante aún, a los
terceros que puedan adquirir la edificación del promotor –incluso en el caso de que éste
hubiera estado conforme con recibir una obra que aún no se había terminado–, para los
que aún no se habría iniciado el cómputo de los plazos de garantía previstos en la Ley
de Ordenación de la Edificación –cfr. en este sentido la sentencia de la Audiencia
Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 29 de febrero de 2016–.
7. Respecto al acta de recepción como contenido necesario del Libro del Edificio y
el alcance de la calificación registral, debe partirse de que la finalidad de la información
contenida en el libro del edificio, diferente a la información pre contractual, tal como se
deriva del contenido obligatorio previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, es, en
primer lugar, que el consumidor tenga los datos necesarios para el ejercicio de las
acciones de responsabilidad «ex lege» previstas en el artículo 17 de la Ley de
Ordenación de la Edificación contra los diversos agentes de la edificación (acta de
recepción, a los efectos del inicio el plazo de prescripción; identificación de los agentes,
a los efectos de la concreta exigencia de responsabilidad); en segundo lugar, que el
consumidor, en cuanto usuario final, tenga en su poder las instrucciones de uso y
mantenimiento del edificio y sus instalaciones a los efectos de la obligación de
conservación impuesta a dicho usuario final en el artículo 16 número 2 del texto legal
precitado, con directa incidencia en las acciones de responsabilidad ex lege señaladas,
pues en caso de no entregarse dicha documentación no podría ser exigida al consumidor
actuación alguna de mantenimiento, y en caso de haber sido entregada y no ejecutadas
dichas actuaciones de conservación, podría dar lugar a la exclusión de la
responsabilidad de los agentes de la construcción por los daños materiales producidos
en el edificio, de conformidad con lo previsto en el artículo 17 número 8 de la Ley de
Ordenación de la Edificación –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 26
de marzo de 2015–.
Esto es, el Libro del Edificio cumple un papel esencial en el cumplimiento de los
deberes de conservación de la edificación –cfr. en Baleares, el Decreto 35/2001, de 9 de
marzo, por el que se establecen medidas reguladoras del uso y mantenimiento de los
edificios–, lo que no solo tiene relevancia en la eventual exclusión de la responsabilidad
de los agentes de la edificación o en sus consecuencias económicas, sino que presenta
una importante consecuencia jurídica derivada de la subrogación ex lege que afecta a
todo tercer adquirente de la edificación –cfr. artículo 27.1 de la Ley de Suelo–, incluso
pudiendo verse expuesto a la sustitución forzosa derivada del incumplimiento del deber –
cfr. artículo 49.2 de la Ley de Suelo–.
Por tanto, se destaca así la importancia de que el Libro del Edificio que se presente
para su archivo registral no solo debe coincidir con el edificio ejecutado –cfr. sentencias
de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de julio de 2015 y de 18 de abril de 2016–,
sino que debe incluir todos los documentos que integran su contenido necesario de
acuerdo con la normativa aplicable.
Esta última exigencia se ha visto reforzada, como se ha expuesto, por la reciente
Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo de 24 de abril de 2024
cve: BOE-A-2024-20703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 245
