III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20703)
Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129005
citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5
de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deba presentarse en el Registro de la
Propiedad en soporte informático, en formato pdf y autenticado por el promotor con su
firma electrónica o por otro medio fehaciente.
Tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la
situación jurídico real del inmueble, que toma ahora sólido apoyo en la actual normativa
hipotecaria, no puede ser desligada de un modo absoluto del ámbito material en el que
se enmarca, la protección de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso,
usuarios de los inmuebles, recordando aquí el deber inexcusable que impone a notarios
y registradores, el artículo 81 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por esta Dirección General basada
en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de
requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter
material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas,
dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser
respetado también a efectos de inscripción.
Es lo que ocurre en el caso particular del Libro del Edificio, elevado a requisito
exigible a efectos de inscripción de la declaración de obra nueva, pero que deberá
matizarse con la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus
competencias en materia de vivienda. En este sentido, el depósito del Libro del Edificio
será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de su formalización y depósito.
4. Recapitulando lo expuesto, desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación
de la Edificación es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el
promotor ha de formar el Libro del Edificio y entregarlo a los usuarios finales de la
edificación, y desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el
requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo
registral el Libro del Edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.
Y consecuentemente con todo ello, este Centro Directivo ya declaró en su
Resolución de 7 de junio de 2017, que el Libro del Edificio no es exigible a las
edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es
decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de
mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la
disposición transitoria primera de dicha ley.
Desde el punto de vista registral, también declaró en sus Resoluciones de 7 y 29 de
junio de 2017, que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la
Ley 13/2015, es aplicable a todo documento presentado bajo su vigencia y, por tanto, no
es causa de exención a la obligación de aportar el Libro del Edificio para su depósito
registral el hecho de que la citada norma no estuviera vigente en el momento de ni de
ser declarada ni de ser terminada la obra.
Y desde el punto de vista competencial, atendida la distinción entre normas de
naturaleza registral (reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya
competencia estatal no se discute) y normas de carácter material o sustantivo (materia
en la que pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas), en el caso
particular del Libro del Edificio, este Centro Directivo declaró en varias Resoluciones
(como las de 17 de enero de 2017 o 19 de febrero de 2018) que la norma material
preferente es la autonómica, que podrá en su caso eximir de esta obligación de
formalización y depósito del Libro del Edificio.
5. El régimen expuesto del Libro del Edificio, no obstante, se ha visto afectado
considerablemente por recientes disposiciones de ámbito europeo.
En efecto, partiendo de un punto de vista más amplio que el de la protección de
consumidores y usuarios, el Plan estatal de rehabilitación y regeneración urbana
publicado en septiembre de 2023 trata de impulsar el denominado «Libro del edificio
existente» y su digitalización (página 38).
cve: BOE-A-2024-20703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 245
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129005
citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5
de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deba presentarse en el Registro de la
Propiedad en soporte informático, en formato pdf y autenticado por el promotor con su
firma electrónica o por otro medio fehaciente.
Tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la
situación jurídico real del inmueble, que toma ahora sólido apoyo en la actual normativa
hipotecaria, no puede ser desligada de un modo absoluto del ámbito material en el que
se enmarca, la protección de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso,
usuarios de los inmuebles, recordando aquí el deber inexcusable que impone a notarios
y registradores, el artículo 81 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por esta Dirección General basada
en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de
requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter
material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas,
dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser
respetado también a efectos de inscripción.
Es lo que ocurre en el caso particular del Libro del Edificio, elevado a requisito
exigible a efectos de inscripción de la declaración de obra nueva, pero que deberá
matizarse con la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus
competencias en materia de vivienda. En este sentido, el depósito del Libro del Edificio
será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de su formalización y depósito.
4. Recapitulando lo expuesto, desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación
de la Edificación es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el
promotor ha de formar el Libro del Edificio y entregarlo a los usuarios finales de la
edificación, y desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el
requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo
registral el Libro del Edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.
Y consecuentemente con todo ello, este Centro Directivo ya declaró en su
Resolución de 7 de junio de 2017, que el Libro del Edificio no es exigible a las
edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es
decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de
mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la
disposición transitoria primera de dicha ley.
Desde el punto de vista registral, también declaró en sus Resoluciones de 7 y 29 de
junio de 2017, que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la
Ley 13/2015, es aplicable a todo documento presentado bajo su vigencia y, por tanto, no
es causa de exención a la obligación de aportar el Libro del Edificio para su depósito
registral el hecho de que la citada norma no estuviera vigente en el momento de ni de
ser declarada ni de ser terminada la obra.
Y desde el punto de vista competencial, atendida la distinción entre normas de
naturaleza registral (reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya
competencia estatal no se discute) y normas de carácter material o sustantivo (materia
en la que pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas), en el caso
particular del Libro del Edificio, este Centro Directivo declaró en varias Resoluciones
(como las de 17 de enero de 2017 o 19 de febrero de 2018) que la norma material
preferente es la autonómica, que podrá en su caso eximir de esta obligación de
formalización y depósito del Libro del Edificio.
5. El régimen expuesto del Libro del Edificio, no obstante, se ha visto afectado
considerablemente por recientes disposiciones de ámbito europeo.
En efecto, partiendo de un punto de vista más amplio que el de la protección de
consumidores y usuarios, el Plan estatal de rehabilitación y regeneración urbana
publicado en septiembre de 2023 trata de impulsar el denominado «Libro del edificio
existente» y su digitalización (página 38).
cve: BOE-A-2024-20703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 245
