BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 128998

y 24 de abril de 2019). Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería
suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse.
Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contenciosoadministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la
parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y
jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable,
pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos
realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado,
rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita
la formación de un núcleo de población.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal
concepción y en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo
supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones,
localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso
la legislación madrileña.
Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material,
la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de
indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística
quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con
las garantías procedimentales oportunas.
Es decir, una vez que el registrador dispone del oportuno pronunciamiento
administrativo sobre el negocio documentado, puede valorar la concurrencia de un
eventual supuesto tipificado como parcelación urbanística prohibido por la norma.
Por esta razón, el apartado tercero del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, dispone que «si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del
acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que
afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación
ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la
Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de
la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73».
En este sentido señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio
de 2022: «no se trata de que las escrituras públicas de compraventa no puedan
inscribirse por faltar la licencia urbanística de parcelación o la declaración de su
innecesariedad y esta falta pueda ser subsanada con posterioridad, sino que dichas
escrituras públicas no debieron otorgarse, no debieron autorizarse dada la evidencia de
una parcelación ilegal, atendido el hecho de otorgarse cuatro escrituras públicas de
compraventa de partes indivisas de la misma finca aún con manifestación expresa de
mantener dicha finca indivisa y sin asignación de uso individualizado, pues la realidad
probada es que, pese a que se otorgaron escrituras de compraventa de cuotas indivisas,
se llevó a cabo la parcelación de la finca y la atribución del uso individualizado de un
trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos compradores independientes unos de
otros a los que no les une vínculo alguno por razón de herencia, matrimonio o similar,
estando prohibida en el suelo no urbanizable todo tipo de parcelaciones urbanísticas».
Desde el punto de vista registral, una vez declarada la existencia de parcelación
urbanística ilegal, la ausencia de una prohibición expresa de disponer no debe ser
obstáculo para justificar la denegación de la inscripción, pues si bien la mera
compraventa de cuota indivisa sería un negocio civil neutro desde el punto de vista
urbanístico, la vulneración de la norma urbanística prohibitiva de parcelaciones –cfr.

cve: BOE-A-2024-20702
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