III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20702)
Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad de Algete, por la que deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 128997
artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, plasma una concepción amplia y
finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo
de 2013–, al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de
«enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio
incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».
Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio
de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de
abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando
una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso
que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para
protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional
segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del
aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos
objetivos.
También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la
formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia
de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o
incluso tácita.
3. Respecto al tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer
formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible
parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos
supuestos en las distintas Resoluciones citadas en «Vistos».
En esas Resoluciones, después de analizar la legislación estatal y autonómica
aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios
jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar
indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del
planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al
previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –
artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo–
cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la
parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable,
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el
Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla
general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya
acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de
parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria
mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias
concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas
resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo
cve: BOE-A-2024-20702
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 245
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 128997
artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, plasma una concepción amplia y
finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo
de 2013–, al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de
«enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio
incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».
Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio
de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de
abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando
una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso
que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para
protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional
segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del
aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos
objetivos.
También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la
formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia
de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o
incluso tácita.
3. Respecto al tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer
formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible
parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos
supuestos en las distintas Resoluciones citadas en «Vistos».
En esas Resoluciones, después de analizar la legislación estatal y autonómica
aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios
jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar
indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del
planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al
previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –
artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo–
cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la
parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable,
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el
Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla
general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya
acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de
parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria
mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias
concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas
resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo
cve: BOE-A-2024-20702
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