BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 128999

artículo 144.3 de la Ley 9/2001, de 17 de julio– aplicable no sólo a los estrictos actos
jurídicos de división o segregación, conlleva mantener el cierre registral a la escritura
calificada, como expresamente establece el artículo 79.3 del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, sin necesidad de calificar la nulidad civil del contrato.
En tal caso, los derechos de defensa del interesado, mediante la aportación de
pruebas que estime pertinentes deben ejercitarse ante el órgano urbanístico competente
en orden a obtener un pronunciamiento expreso sobre la no concurrencia de supuesto
de parcelación urbanística, en cuyo caso no habría obstáculo para la inscripción del
negocio documentado.
4. En el presente supuesto, se pretende la inscripción de una compraventa de una
participación indivisa ya inscrita sobre finca rústica.
Tratándose de una transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el
Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debería justificar, como
regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya
acompañada de un indicio cualificado, como hemos expuesto.
No obstante, en el presente caso sí puede afirmarse que el registrador cuenta con un
elemento objetivo que le permite calificar la posible existencia de una parcelación
realizada de forma indirecta al margen del planeamiento como es la nota marginal
practicada que deja constancia de que en virtud de resolución de Alcaldía se ha
declarado que existe peligro de formación de núcleo de población o de posible
parcelación ilegal en el polígono 5 parcela 83 de Fuente el Saz de Jarama,
extendiéndose la nota conforme al artículo 79.3 del citado Real Decreto, con el valor y
efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997.
En este sentido debe confirmarse el defecto expresado en la nota de calificación, sin
que quepa valorar en sede de recurso los argumentos que expone el recurrente relativos
a la ausencia de parcelación urbanística al tratarse de una cuestión de hecho que
excede del presente procedimiento y que compete al órgano municipal.
Respecto a la alegación de la recurrente relativa a la ausencia de trámite de
audiencia del titular registral en el expediente administrativo del que deriva la resolución
municipal, ciertamente se trata de un requisito exigido por el artículo 79.3 del Real
Decreto 1093/1997, que constituye una aplicación en este ámbito del principio registral
del tracto sucesivo, por lo que no puede practicarse ningún asiento en virtud de un
procedimiento en el que no haya tenido la debida intervención que posibilite sus
derechos de defensa.
Cuando el Ayuntamiento remite la resolución sin audiencia del titular lo procedente
es suspender la práctica de los asientos y notificar al órgano administrativo la necesidad
de cumplir con el trámite de audiencia, tratándose de un supuesto de calificación global y
unitaria que trata de impedir el acceso registral de títulos que adolecen de un posible
vicio de nulidad por exigencia del principio de legalidad –artículos 18 y 258.5 de la Ley
Hipotecaria–.
En el presente caso, sin embargo, ya consta practicada la nota marginal por posible
parcelación ilegal, asiento que se encuentra bajo salvaguardia judicial y no puede
sostenerse la procedencia de la inscripción de una compraventa en la que concurre tal
circunstancia por el hecho de que el titular no haya sido notificado en el expediente del
cual es evidente ya tiene conocimiento y podrá actuar en consecuencia.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las

cve: BOE-A-2024-20702
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Núm. 245