BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127623

registradora sus dudas en la identidad de la finca, al no existir la servidumbre en el
Catastro, resultando su existencia de la descripción registral, como pasillo de uso común.
10. El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que
debe motivarse y fundarse en criterios objetivos y razonados, según la Resolución de 11
de abril de 2024, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han
infringido los preceptos legales, según la Resolución de esta Dirección General de 22 de
marzo de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como
desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la
identidad de la finca, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 12 de
julio de 2023.
Desde el punto de vista jurídico, se limita a indicar el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, para fundamentar la falta de inscripción previa del pasillo, pero de la
cartografía catastral consultada, no puede determinarse con seguridad que el pasillo se
integre en la finca objeto del expediente, sino en la colindante por el lindero sur, por lo
que la superficie de la finca si constaría inscrita, aunque registralmente se hayan
expresado un número de metros erróneos.
Desde el punto de vista material, las dudas registrales han de referirse a que la
georreferenciación de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas. Para
ello, debe partir del análisis de la documentación aportada por quien se opone a la
inscripción, que sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador
califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede
resolverse judicialmente, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 26 de
marzo de 2024. Del escrito de alegaciones del colindante se desprende que no hay
oposición expresa a la inscripción de la georreferenciación, sino que se solicita que se
haga constar la existencia del pasillo de acceso, por lo que no puede deducirse de ello
un indicio de controversia latente sobre la delimitación de la finca.
11. Como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 22 de diciembre
de 2021, «la oposición del colindante se encuentra debidamente sustentada con
documentación cartográfica y afirmaciones bastante precisas sobre las inexactitudes de
la cartografía catastral vigente y de la posible invasión de la georreferenciación
alternativa presentada respecto a parte de la parcela de su propiedad, lo que pone de
manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación
gráfica de las fincas. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente,
se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta
que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que
con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior
que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de
terceros». En el presente caso, no existe oposición expresa del colindante a la
inscripción de la georreferenciación, limitándose a declarar en su escrito de alegaciones
que «la finca que se pretende georreferenciar tiene como carga una servidumbre de
paso a favor de nuestra propiedad, por lo que solicitamos que se haga constar la citada
servidumbre en los mismos términos de la antigua inscripción registral».
12. Es decir, solicita la inscripción de un derecho real de servidumbre, como carga
real, que declara que ya figuraba inscrita. Sin embargo, en el apartado cargas del
historial registral figura la expresión «cargas: afecciones fiscales, según nota al margen
de la inscripción 21.ª». No hay servidumbre inscrita. La única referencia al pasillo no está
en el apartado de cargas, sino en la descripción de la finca, cuando declara que la
misma «tiene su acceso desde la calle por un pasillo de uso común que llega al patio
que a esta pertenece», para luego identificar el lindero frente como «pasillo indicado y
patio de la casa de don F. S. A.». Por tanto, la existencia de dicha servidumbre, como
derecho real es inscribible, no resulta del contenido del Registro. Por ello, no es oponible
al adquirente de la finca, por aplicación del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Tampoco es
el escrito de alegaciones el título adecuado para solicitar la inscripción de un derecho
real, pues no es el título adecuado, ya que no es público, conforme al artículo 3 de la Ley

cve: BOE-A-2024-20545
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 244