BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127624

Hipotecaria, ni consta el consentimiento del titular registral de la finca objeto del
expediente, a los efectos de permitir la descripción de la servidumbre (que no consta en
el escrito de alegaciones) e inscripción de esa servidumbre de paso, conforme a los
artículos 1, párrafo tercero, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria.
13. La servidumbre de paso es un derecho real limitado en cosa ajena, de
aprovechamiento, goce o disfrute, cuya esencia es conceder un poder parcial al titular
del predio dominante sobre el predio sirviente gravado con la servidumbre, consistente
en la utilización de una franja de terreno, que pertenece al predio sirviente, para dar
acceso al predio dominante a su titular. Puede tener carácter legal, como facultad del
dueño de predio dominante y obligación del sirviente, de exigir paso por el sirviente para
el acceso a una finca enclavada y sin salida a camino público, mediante indemnización,
conforme a los artículos 564 a 569 del Código Civil, para posibilitar la adecuada
utilización de los usos o aprovechamientos de las fincas o heredades enclavadas entre
otras ajenas y sin salida a camino público. Puede también constituirse con carácter
voluntario, con el consentimiento de los titulares del predio dominante y sirviente, en el
correspondiente título público, conforme a los artículos 594 y 597 del Código Civil.
14. Como declaró la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 20 de
julio de 2017, esta servidumbre forzosa se fundamenta en una situación de necesidad
vinculada al hecho del enclave físico y jurídico de una finca, que se encuentra
circundada por otras ajenas y sin salida a camino público, siendo esta falta o
imposibilidad de acceso el presupuesto esencial para constituir este gravamen legal, de
modo que el paso reclamado responde, no al capricho o simple conveniencia del titular
del predio dominante, sino a una verdadera necesidad, frente a la servidumbre voluntaria
que se fundamenta en la utilidad, entendida en el sentido amplio de beneficio,
comodidad o conveniencia, no necesariamente económica, que la existencia del
gravamen proporciona al predio dominante, como declaró la Sentencia del Tribunal
Supremo de 23 de marzo de 2001.
15. Pero, aunque tenga un carácter forzoso, por presumirse la propiedad libre, la
servidumbre de paso, como aparente y discontinua, sólo puede adquirirse en virtud de
título y, a falta de éste, por la escritura del reconocimiento del dueño del predio sirviente,
o por una sentencia firme, conforme a los artículos 539 a 541 del Código Civil, salvo que
se trate de prescripción inmemorial consumada antes de la vigencia del Código Civil.
Además, de ser una servidumbre forzosa de paso, el artículo 564 del Código Civil
supedita su constitución al abono previo de una indemnización, atendiendo a la
extensión del uso del camino, según sea continuo, mediante vía permanente, en cuyo
caso, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de
los perjuicios que se causen en el predio sirviente, o sea ocasional, sin vía permanente,
en cuyo caso la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione el
gravamen. Por ello, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2014, citando las
Sentencias de 21 de octubre de 1987 y 24 de octubre de 2006, declaró que toda
servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su
ejercicio, título que, como dicen las Sentencias de 2 de junio de 1969, 1 de marzo
de 1994 y 27 de octubre de 2003 es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito «inter
vivos» o «mortis causa» en el que se establece esta limitación. Ciertamente, las
Sentencias de 15 de marzo de 1993 y 17 de octubre de 2006 recuerdan que aunque:
«las servidumbres no inscritas en el Registro no pueden producir efectos contra
terceros», esta regla general «ha sido interpretado por esta Sala en el recto sentido de
desposeerlo de imperatividad absoluta y terminante, ya que aunque tal gravamen real
carezca de constancia registral, cuando el tercero conoce su existencia, bien por su
carácter permanente, como sucede en el caso de autos o bien por haberse acreditado
por otros medios, no puede ampararse dicho tercero en tal falta de inscripción expresa
(cfr. Sentencias de 8 de mayo de 1947 y 20 de mayo de 1992), pues cuando los signos
de la servidumbre son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal
apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el
Registro, pero ello no excluye que la propiedad de la franja de terreno es del titular del

cve: BOE-A-2024-20545
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Núm. 244