BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127625

predio sirviente, que no hay título que legitime su ejercicio y que la fe pública no ampara
menciones, entendidas estas como la referencia a derechos reales no inscritos, siendo
susceptibles de inscripción separada y especial.
En el presente caso, no existe constancia de la constitución de este gravamen. La
única alusión se contiene en la descripción literal de la finca 1.051 de Pinto, cuando dice
que la misma tiene su acceso desde la calle por un pasillo de uso común que llega al
patio que a esta casa pertenece, identificando el lindero frente como pasillo y patio de la
casa de don F. S. A. Por tanto, el pasillo se identifica como linde de la finca, siendo de
uso común. En la descripción de la finca 8.499 se dice que se accede a la misma por un
pasillo de uso común, que comunica con el patio, lindando al frente con el patio que le
pertenece, donde concluye el pasillo indicado, el patio y la casa de doña G. S. A., es
decir, la registral 1.051. Por tanto, de la descripción de la finca 1.051 se desprende que
el pasillo es linde de la finca hasta el patio que le pertenece y de la descripción de la
finca 8.499 se desprende que el límite de la finca 8.499 es el pasillo, donde comienza su
patio, que discurre desde la calle por la finca 1.051 hasta llegar al patio de la finca 8.499,
siendo de uso común.
16. Con base en la anterior consideración, el contenido de la alegación del
colindante carece de la consistencia jurídica suficiente para convertir en contencioso el
expediente, puesto que no ha probado la titularidad de esa franja de terreno, no se ha
opuesto expresamente a la inscripción de la georreferenciación y no ha acreditado la
constitución y existencia de la servidumbre, puesto que como dispone el artículo 13 de la
Ley Hipotecaria «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier
carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra
terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan». Y
como declara el artículo 29 de la Ley Hipotecaria dispone: «la fe pública del Registro no
se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y
especial». El supuesto de hecho de este caso es el inverso al tratado en la Resolución
de esta Dirección General de 19 de julio de 2017, en los otorgantes de una escritura de
compraventa rectifican la descripción de la finca rústica vendida, para hacer constar que
el acceso a la finca no es directamente desde la vía pública, sino mediante una
servidumbre de paso a través de otra finca, por camino particular. La registradora
suspende la inscripción al entender que «el acceso a la finca rústica no consta inscrito en
el Registro de la Propiedad por carecer de eficacia real y por tanto no puede
rectificarse». El interesado recurre alegando que tal servidumbre de paso fue
debidamente constituida en su día, con indemnización al propietario, que está grafiada
en el catastro y que no es una inmatriculación. La Dirección General desestima el
recurso, porque se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad un derecho real de
servidumbre de paso entre dos fincas, sin presentar el título constitutivo otorgado por el
titular del predio sirviente, o declarado por sentencia en procedimiento en el que dicho
titular hubiera sido parte. Tan sólo se aporta una escritura en la que los titulares
anteriores y actuales del predio dominante mencionan la supuesta existencia de tal
servidumbre de paso a su favor, y que supuestamente gravaría otra finca distinta como
predio sirviente.
17. Aplicando esta doctrina al presente caso, la alusión al pasillo, que se identifica
como de uso, que no de titularidad, común es una simple mención de un derecho real
susceptible de inscripción separada y especial no puede acceder al registro, si no se
inscribe la servidumbre en el predio sirviente, consintiéndolo su titular, o mediante
declaración judicial de prescripción. Y la intención del legislador es, no sólo que no
accedan menciones al Registro, sino expurgar del Registro las ya existentes, aplicando
el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que las menciones «no tendrán la
consideración de gravámenes y serán canceladas por el registrador a instancia de parte
interesada». Ello implica que no debe incluirse en la descripción de la finca la referencia
al pasillo, sino que debe constituirse e inscribirse la servidumbre de paso, cumpliendo
con el principio hipotecario de especialidad. Y como declaró la Resolución de 22 de abril
de 2019, de no cumplir con las exigencias del principio de especialidad (extensión,

cve: BOE-A-2024-20545
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Núm. 244