BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127626

límites y demás características configuradoras) en su constitución, en el correspondiente
título público, aunque se hubiese reflejado registralmente, nos hallaremos ante la mera
mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial, procediendo su
cancelación de oficio por el registrador.
18. De todo lo anterior resulta que es aplicable la doctrina de la Resolución de esta
Dirección General de 12 de diciembre de 2023, cuando entiende que la oposición de un
colindante no es atendible si lo que alega es que se invade, no es ya la finca inscrita a su
nombre, sino una finca anexa a ésta, de la que no existe constancia registral ni catastral,
ni el colindante aporta documentación alguna con la que pudiera acreditar su supuesta
titularidad. Y ello porque, en el presente caso, aunque su existencia tenga una alusión
registral, lo que se invoca es la inscripción de un derecho real, susceptible de inscripción
separada y especial, no se acredita la titularidad del terreno que se afirma puede ser
invadido y, además, de la georreferenciación catastral aportada, no se puede concluir
indubitadamente que el pasillo se integra en la superficie de la georreferenciación
aportada al expediente, pues parece integrarse a la parcela colindante con el sur con la
que es objeto del expediente, ubicada en la calle (…) y cuya referencia catastral
es 0651311VK4505S0001PZ.
Por ello, siendo el límite del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199 de la
Ley Hipotecaria es que no se altere la realidad física amparada por el folio registral,
como señalaron las Resoluciones de esta Dirección General de 17 de octubre 2014 y 21
de marzo de 2016, o la de 2 de diciembre de 2020, en el presente caso, de admitirse la
inscripción de la georreferenciación y la rectificación de cabida de la finca, no se altera la
realidad física de la finca 8.499. Esta, que mide registralmente 69,50 metros cuadrados,
no sufre disminución de superficie en el Catastro, donde mide 82 metros cuadrados.
Y el pasillo puede tener la consideración de un signo aparente de servidumbre, pero
no altera la titularidad de la delimitación de la finca 1.051. Ello no implica que el
propietario del predio sirviente pueda cerrar el pasillo e impedir el uso de este a los
propietarios de la finca 8.499, puesto que, estando la finca enclavada, están obligados
permitir ese uso común y a dar paso para el acceso a la finca que es predio dominante.
Pero ello, no obsta a la necesidad de configurar el pasillo como servidumbre de paso,
con los requisitos legales para su constitución y eficacia erga omnes, pudiendo incluso,
como ha reconocido las Resoluciones de esta Dirección General de 15 de febrero
de 2019 y 4 de diciembre de 2023, georreferenciarse el espacio de terreno por el que
discurre la servidumbre, completando la descripción de esta en el título. Para ello, es
preciso que previamente estén inscritas las georreferenciaciones de las fincas predio
dominante y sirvientes, para que, sobre su ubicación y delimitación geográfica
indubitada, los otorgantes puedan determinar con precisión la porción del predio sirviente
sobre el que se constituye el gravamen en que consiste la servidumbre. Y ello, con
carácter potestativo, pero para el mejor cumplimiento posible del principio de
especialidad del artículo 13 de la Ley Hipotecaria y la mejor protección del titular del
predio dominante. Para ello, es preciso, además del correspondiente título público
otorgado por los titulares de los predios dominante y sirvientes, aportando la
georreferenciación de la servidumbre, en el formato GML previsto legalmente, que la
aplicación informática homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria lo permita
técnicamente. Ello permitirá la calificación registral mediante superposición de las
geometrías de las fincas implicadas con la georreferenciación de la servidumbre,
aplicando analógicamente la doctrina de las Resoluciones de esta Dirección General
de 4 de enero o 23 de abril de 2019, para el caso de la calificación registral de la
ubicación integra de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la
edificación dentro de las coordenadas de la finca sobre la que se declara.
19. Por tanto, de admitirse la inscripción del exceso de cabida de la finca objeto del
expediente se respetarían los pronunciamientos registrales existentes cuando se
inscribió el derecho, al no resultar disminuida la superficie de la finca colindante cuyo
titular formula la alegación. Y como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la
inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato

cve: BOE-A-2024-20545
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Núm. 244