BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127620

titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que
las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En el caso que nos ocupa, la registradora no fundamenta su calificación negativa en
la posible invasión de una finca registral colindante, ni del dominio público, ni en las
dudas sobre el mantenimiento de la identidad de la finca del promotor por encubrirse
alteraciones o negocios no documentados e inscritos debidamente.
Simplemente menciona la existencia de controversia, pero no sobre la ubicación y
georreferenciación de la finca del promotor, sino sobre una supuesta servidumbre que
alega el opositor, «sin que la acredite documentalmente» como expresa la propia
registradora, y que dicho opositor solicita que haga constar como carga en la finca del
promotor, siendo tal cuestión ajena a la relativa a la ubicación y delimitación
georreferenciada de las fincas registrales, que es la que aquí nos ocupa.
3. Concurre la circunstancia que el notario presenta telemáticamente, en primer
lugar, no la escritura pública primeramente autorizada, es decir la de solicitud de
coordinación gráfica, que se presentó a las 12 horas y 5 minutos del citado día,
causando el asiento 263 del Diario 92, sino la otorgada en segundo lugar, es decir la de
compraventa, que se presentó a las 12 horas y cuatro minutos, causando el asiento 261
del Diario 92, lo cual carece, en cierto modo, de lógica. Ciertamente, la presentación en
el Registro de la Propiedad es voluntaria y rogada, pero tomada la decisión de
presentación, lo lógico es que el orden de presentación sea el mismo que el orden en
que han sido otorgadas, aunque tampoco hay precepto legal que así lo imponga.
Recibida dicha documentación, la registradora, en uso de su calificación conjunta,
entiende que tiene prioridad el título presentado en segundo lugar, puesto que su
despacho debe ser previo a la escritura de compraventa, donde se contiene ya la
descripción actualizada de la finca 1.051. Ciertamente, el principio de prioridad registral
exige el despacho de los documentos por riguroso orden de presentación. Pero, dicha
regla general puede ser objeto de matizaciones, como ha reconocido esta Dirección
General en Resoluciones como las de 18 de diciembre de 2020 y 14 de enero de 2021.
Por ello, la registradora comienza la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria el día 25 de enero de 2024, pero no emite nota de calificación aplazando el
despacho de la escritura de compraventa hasta culminar la tramitación del expediente
del artículo 199. En el presente caso, dado que la finca se describe en la escritura de
compraventa con la descripción que resulta del Catastro, cuya inscripción se solicita,
existe ya una rogación tácita para el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, como ha reconocido la Resolución de 21 de febrero de 2022, entre otras,
aplicando el apartado segundo, letra a) de la Resolución-Circular de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015. También existirá dicha
rogación tácita cuando los otorgantes manifiesten que la realidad física de la finca
coincide con la de la parcela catastral, a pregunta que el notario debe hacer, en
cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 18 del texto refundido de la Ley de Catastro
Inmobiliario.
4. Por tanto, lo procedente hubiera sido el despacho conjunto de la tramitación del
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y de la escritura de compraventa, para
denegar posteriormente la tramitación del expediente del artículo 199 solicitado en
número de protocolo 3.123, por tramitación previa del expediente. Además, dicho título
es superfluo, pues la solicitud tácita de coordinación se incluye en el título de
compraventa, lo que debería haber advertido al otorgante el notario autorizante,
pudiendo haberse solicitado incluso mediante instancia privada, aportando certificación
catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral correspondiente con la identidad de
la finca registral 1.051 de Pinto, como admitió la Resolución de esta Dirección General
de 20 de noviembre de 2019.

cve: BOE-A-2024-20545
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Núm. 244