BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127573

septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril,
1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de
mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 y 16 de junio y 16 de
octubre de 2020 y 15 y 22 de enero, 27 y 29 de abril, 8 de junio y 1 de diciembre
de 2021, 22 de junio, 3 de octubre, 7 de noviembre y 21 de diciembre de 2022 y 31 de
enero, 7 de febrero y 12 de diciembre de 2023.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se eleva a público el
acuerdo adoptado el día 15 de junio de 2022 por la junta general extraordinaria de la
comunidad de propietarios de determinado edificio en régimen de propiedad horizontal
por el cual «queda prohibido expresamente y a todos los efectos la comercialización de
las viviendas del complejo inmobiliario como viviendas vacacionales, esto es, la
concertación de arrendamientos turísticos de corta estancia».
Según consta en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado con 53 votos favorables
(de quienes representan el 86,6807 % de las cuotas de participación con derecho a voto)
y 9 votos en contra.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que se requiere la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el
total de las cuotas de participación, toda vez que la excepción prevista en el apartado 12
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal permite limitar o condicionar el
ejercicio del arrendamiento al que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre (la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta turística),
debe interpretarse de forma restrictiva, por lo que no alcanza a los acuerdos relativos a
otros usos de la vivienda como es el mero alquiler vacacional.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras

cve: BOE-A-2024-20539
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Núm. 244