III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20539)
Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127574
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra e) del
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al veinte por ciento, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos
retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos
relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler
vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio y 16 de
octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero
de 2023).
Lo que ocurre es que, en el presente caso, no se establece una prohibición de mero
alquiler vacacional, sino «la concertación de arrendamientos turísticos de corta
estancia», disposición estatutaria que debe interpretarse en el sentido más adecuado
para que produzca efectos (cfr. artículo 1284 del Código Civil), conforme a la normativa
sectorial turística a que se refiere el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal, que en este caso está constituida por el Decreto 113/2015, de 22
de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la
Comunidad Autónoma de Canarias, cuyo artículo 12.2 establece que «cuando se trate
de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse
como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha
actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios», y el artículo 2 –de forma
análoga al apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos– dispone que «(…) se entiende por: a) Viviendas vacacionales:
las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y
reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o
promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su
totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de
un precio», por lo que hay que entender que esos arrendamientos turísticos de corta
estancia son los amparados por la referida normativa sectorial canaria relativa a las
viviendas vacacionales.
Por ello, la calificación objeto de este recurso no puede ser confirmada.
cve: BOE-A-2024-20539
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127574
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra e) del
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al veinte por ciento, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos
retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos
relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler
vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio y 16 de
octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero
de 2023).
Lo que ocurre es que, en el presente caso, no se establece una prohibición de mero
alquiler vacacional, sino «la concertación de arrendamientos turísticos de corta
estancia», disposición estatutaria que debe interpretarse en el sentido más adecuado
para que produzca efectos (cfr. artículo 1284 del Código Civil), conforme a la normativa
sectorial turística a que se refiere el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal, que en este caso está constituida por el Decreto 113/2015, de 22
de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la
Comunidad Autónoma de Canarias, cuyo artículo 12.2 establece que «cuando se trate
de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse
como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha
actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios», y el artículo 2 –de forma
análoga al apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos– dispone que «(…) se entiende por: a) Viviendas vacacionales:
las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y
reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o
promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su
totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de
un precio», por lo que hay que entender que esos arrendamientos turísticos de corta
estancia son los amparados por la referida normativa sectorial canaria relativa a las
viviendas vacacionales.
Por ello, la calificación objeto de este recurso no puede ser confirmada.
cve: BOE-A-2024-20539
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