BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127504

coexistencia de elementos privativos y comunes, como señalan las SSTS, de 16-6-95
EDJ y 7-4-03 entre otras, que determinan la posibilidad de la existencia de un régimen
jurídico de propiedad horizontal ‘de facto’, sin que el título constitutivo sea elemento
sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la
inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino
simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros.
Ciertamente el artículo 13-8 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece la
posibilidad de que cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio
no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del
Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos, pero en este caso esto no
resulta acreditado…
Ciertamente en este caso no se ha procedido al nombramiento de cargos, por lo que
no existe Presidente, habiendo venido tratando las partes los temas referidos al edificio
en cuestión en la Juntas de la sociedad que era inicialmente propietaria de todo el
inmueble y que ahora es la demandada, en una clara confusión de personalidades, sin
que tampoco el demandante haya interesado en momento alguno la formación de los
órganos comunitarios salvo meras manifestaciones, a pesar de las opciones que al
respecto le da la LPH.
Así las cosas, en el presente caso, y dada la inexistencia de esa comunidad de
propietarios, lo que no puede es negarse la legitimación de la demandada, pues al
carecer de personalidad independiente la citada comunidad, no puede negarse
legitimación a quienes forman la misma, y en este caso el único comunero propietario del
edificio, junto con la demandante, es la demandada, por lo que dada la inexistencia de
órganos representativos de la comunidad no existe óbice para demandar a los
comuneros que la forman, dado que, en este caso, además es tan sólo uno.” (…).
Es decir, la Sentencia N.º 382/2016 determinó con palmaria nitidez la existencia de
dos únicos propietarios de los inmuebles del edificio de la Calle (…) de Madrid, a saber:
Vías y Canteras, S.L (Vycasa, demandante entonces) y Construcciones y Promociones,
S.A. (Cypsa, demandada en dicho PO).
iii.2 Asimismo la meritada Sentencia N.º 382/2016 en el fundamento de Derecho
tercero, recoge lo que sigue: “…De la prueba practicada no aparece prueba alguna que
ayude a determinar la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos
que conforman la comunidad de propietarios en los términos que recoge el artículo 5 de
la Ley de Propiedad Horizontal –superficie útil de cada piso o local en relación con el
total del inmueble, emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se
presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes–,
ahora bien la propia demandante pone de manifiesto en el hecho Primero-II de la
demanda, que la vivienda de su propiedad, a pesar de ostentar un 6,50 % de cuota de
participación según el Registro de la Propiedad –debe entenderse según el título
constitutivo–, tiene una cuota de participación real del 7,44 % aproximadamente, al no
haberse llegado a construir uno de los sótanos; y por tanto, dado que la demandada
muestra su conformidad con el citado porcentaje en el hecho previo-III, procede fijar el
mismo en dicho porcentaje.” (…).
En resumen, quedó determinado en dicha Sentencia que, a la copropietaria Vycasa,
le corresponde el 7,44 % de participación en los elementos comunes del edificio, en tanto
que a la copropietaria Cypsa le quedó atribuido el 92,56 % de participación en los
elementos comunes del edificio.
iii.3 Es relevante indicar también que, en el referido PO 1523/2013, que dio lugar a
la Sentencia N.º 382/2016 del Juzgado n.º 13 de Madrid, la copropietaria Cypsa
reconoció de manera palmaria y real, en su escrito de contestación a la demanda, que la
Comunidad, cuyo objeto es el edificio del que forma parte el piso de la copropietaria
Vycasa, es una Comunidad en régimen de Propiedad Horizontal (Hecho Segundo de la
contestación a la demanda, justificando así la falta de legitimación pasiva al ser
demandada y al exigir que se demandase a la Comunidad de Propietarios) (….).

cve: BOE-A-2024-20533
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Núm. 244