III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20533)
Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir una escritura de modificación de los estatutos de la propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127502

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Eulalia
Martínez Martino registrador/a de Registro Propiedad de Madrid 36 a día treinta de enero
del dos mil veinticuatro.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la
Propiedad de Alcalá de Henares número 1, doña Amalia Crespo Torres, quien, el día 1
de marzo de 2024, confirmó los defectos invocados por la registradora sustituida en los
siguientes términos:
«Defecto 1: “No se considera acreditada la legítima representación de don Ovidio
como presidente y secretario, y tampoco se considera válidamente adoptado el acuerdo
comunitario de modificación de estatutos”. Se confirma.
No existe en la adopción de los acuerdos, entre los que se incluyen los de
nombramiento de los cargos, el acuerdo de voluntades que recoge la Ley de Propiedad
Horizontal como principio básico para la adopción de acuerdos.
De conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas
de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de
los propietarios que, o su vez, representen lo mayoría de las cuotas de participación. En
segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por lo mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las
cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los
apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la
fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la
petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.
Parece que la exclusiva voluntad de un propietario que representa una cuota
del 6,50 % de la totalidad no es suficiente para la adopción de acuerdos modificativos del
título constitutivo, pues de la aplicación literal de la ley resultaría un resultado contrario a
la finalidad de la misma, dando validez a un acuerdo adoptado por una minoría y no por
una mayoría. Sin perjuicio de, como el propio artículo 17 contempla, se pueda acudir a la
vía judicial para solucionar los casos peculiares como el que se califica, en los que no
pueda obtenerse la mayoría por los cauces ordinarios.
No puede tenerse en cuenta para esta calificación documentos ni resoluciones
judiciales que no tuviera a la vista la registradora que en su día calificó.
Defecto 2: “No basta el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios sino que en el
presente caso es necesario el consentimiento individual del propietario Construcciones y
Promociones S.A. como titular de los elementos de la Propiedad Horizontal afectados
por el acuerdo adoptado”. Se confirma.
A la vista de las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública tales como las de 1 de junio de 2020, o 25 de febrero de 2021, debe distinguirse
entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que puede adoptar la Junta
de Propietarios, y los actos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio,
que requieren además el consentimiento individual del propietario afectado.
En el caso que nos ocupa, en el acuerdo que se pretende adoptar se modifican los
estatutos para recortar los derechos que tenían los propietarios de los garajes y locales
para dividirlos y segregarlos y agruparlos a los colindantes sin contar con el

cve: BOE-A-2024-20533
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Núm. 244