III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20533)
Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir una escritura de modificación de los estatutos de la propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127501
cuotas y en el que recaen todos los cargos de la Comunidad. Es por tanto, indiscutible
que no existe el acuerdo de voluntades que preside la Ley de Propiedad Horizontal como
principio básico para la adopción de acuerdos a través de los quórum y mayorías de
propietarios y cuotas que recoge en su articulado.
Por mucho que se pretende cumplir la cuota de la Ley, hablando de mayoría de
asistentes, es indiscutible que la exclusiva voluntad de un propietario (por las
circunstancias particulares de esta comunidad) no puede decidir la vida de la misma, sin
perjuicio de que la actitud de no colaboración del otro propietario paralice la vida de la
comunidad pueda ser objeto de reclamación judicial.
2.º) En segundo lugar no basta el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios sino
que en el presente caso es necesario el consentimiento individual del propietario
Construcciones y Promociones, SA, como titular de los elementos de la Propiedad
Horizontal afectados por el acuerdo adoptado.
En este sentido hay que tener en cuenta que en los Estatutos inscritos en el Registro
consta que el propietario o propietarios sucesivos del garaje, local comercial y local de
oficina podrá dividirlos, segregarlos y agruparlos a otros colindantes sin el
consentimiento de la Junta de Propietarios; por tanto la norma estatutaria atribuye dicha
facultad exclusivamente al propietario de los citados elementos. Con la modificación de
los Estatutos que se pretende inscribir se priva a dicho propietario de la citada facultad
aunque la prohibición se hace extensiva a todos los propietarios de la Comunidad.
Es indudable que la modificación de estatutos afecta directamente al derecho de
dominio de un propietario concreto al que se le priva de unas facultades de las que
gozaba según los estatutos inscritos.
En este sentido hay que recordar la doctrina del Centro Directivo en materia de
propiedad horizontal que distingue entre los acuerdos que tienen el carácter de actos
colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como
órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del
derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios
correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso
al Registro de la Propiedad (según la adecuada interpretación de los artículos 3, 8 y 18
de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta doctrina del Centro Directivo es muy reiterada, por lo que se pueden citar, entre
otras, las Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2002, 4 de mayo
de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 17 de enero y 27 de
julio de 2.018, 1 de junio de 2020 y 25 de febrero de 2.021.
En conclusión, se trata de un acuerdo que requiere el doble consentimiento, es decir,
el comunitario y el consentimiento individual del propietario Construcciones y
Promociones SA. El comunitario, en la medida que la nueva redacción dada a la cláusula
estatutaria afecta a todos los propietarios; si bien el consentimiento colectivo no se
entiende válidamente prestado por las razones expuestas en el apartado 1.º de esta
nota. Y el consentimiento individual en la medida que la nueva redacción dada a la
cláusula estatutaria priva al propietario Construcciones y Promociones, SA, de una
facultad dominical de la que gozaba.
Por tanto, al tratarse de un acuerdo que afecta al derecho de dominio de un
propietario titular de los elementos de la propiedad horizontal afectados es necesario su
consentimiento individualizado el cual debe constar en documento público para su
acceso al Registro. Todo ello por exigencias del principio de tracto sucesivo proclamado
en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y la adecuada interpretación de los artículos 3, 10
y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta
del artículo 17, regla 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo necesario el
consentimiento expreso del titular registral Construcciones y Promociones SA.
Siendo insubsanable el defecto, se deniega la inscripción.
Esta nota de calificación puede (…)
cve: BOE-A-2024-20533
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127501
cuotas y en el que recaen todos los cargos de la Comunidad. Es por tanto, indiscutible
que no existe el acuerdo de voluntades que preside la Ley de Propiedad Horizontal como
principio básico para la adopción de acuerdos a través de los quórum y mayorías de
propietarios y cuotas que recoge en su articulado.
Por mucho que se pretende cumplir la cuota de la Ley, hablando de mayoría de
asistentes, es indiscutible que la exclusiva voluntad de un propietario (por las
circunstancias particulares de esta comunidad) no puede decidir la vida de la misma, sin
perjuicio de que la actitud de no colaboración del otro propietario paralice la vida de la
comunidad pueda ser objeto de reclamación judicial.
2.º) En segundo lugar no basta el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios sino
que en el presente caso es necesario el consentimiento individual del propietario
Construcciones y Promociones, SA, como titular de los elementos de la Propiedad
Horizontal afectados por el acuerdo adoptado.
En este sentido hay que tener en cuenta que en los Estatutos inscritos en el Registro
consta que el propietario o propietarios sucesivos del garaje, local comercial y local de
oficina podrá dividirlos, segregarlos y agruparlos a otros colindantes sin el
consentimiento de la Junta de Propietarios; por tanto la norma estatutaria atribuye dicha
facultad exclusivamente al propietario de los citados elementos. Con la modificación de
los Estatutos que se pretende inscribir se priva a dicho propietario de la citada facultad
aunque la prohibición se hace extensiva a todos los propietarios de la Comunidad.
Es indudable que la modificación de estatutos afecta directamente al derecho de
dominio de un propietario concreto al que se le priva de unas facultades de las que
gozaba según los estatutos inscritos.
En este sentido hay que recordar la doctrina del Centro Directivo en materia de
propiedad horizontal que distingue entre los acuerdos que tienen el carácter de actos
colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como
órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del
derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios
correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso
al Registro de la Propiedad (según la adecuada interpretación de los artículos 3, 8 y 18
de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta doctrina del Centro Directivo es muy reiterada, por lo que se pueden citar, entre
otras, las Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2002, 4 de mayo
de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 17 de enero y 27 de
julio de 2.018, 1 de junio de 2020 y 25 de febrero de 2.021.
En conclusión, se trata de un acuerdo que requiere el doble consentimiento, es decir,
el comunitario y el consentimiento individual del propietario Construcciones y
Promociones SA. El comunitario, en la medida que la nueva redacción dada a la cláusula
estatutaria afecta a todos los propietarios; si bien el consentimiento colectivo no se
entiende válidamente prestado por las razones expuestas en el apartado 1.º de esta
nota. Y el consentimiento individual en la medida que la nueva redacción dada a la
cláusula estatutaria priva al propietario Construcciones y Promociones, SA, de una
facultad dominical de la que gozaba.
Por tanto, al tratarse de un acuerdo que afecta al derecho de dominio de un
propietario titular de los elementos de la propiedad horizontal afectados es necesario su
consentimiento individualizado el cual debe constar en documento público para su
acceso al Registro. Todo ello por exigencias del principio de tracto sucesivo proclamado
en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y la adecuada interpretación de los artículos 3, 10
y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta
del artículo 17, regla 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo necesario el
consentimiento expreso del titular registral Construcciones y Promociones SA.
Siendo insubsanable el defecto, se deniega la inscripción.
Esta nota de calificación puede (…)
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Núm. 244
