III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20533)
Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir una escritura de modificación de los estatutos de la propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127500
acuerdos de la Junta extraordinaria de 29 de mayo de 2023, según resulta de la
certificación que se exhibe al Notario autorizante y que incorpora firmada por don O.
como Secretario Administrador con el Visto bueno del Presidente que es el mismo
compareciente don O. y cuya firma legitima el notario autorizante. Asimismo, consta que
el acuerdo de modificación de Estatutos fue notificado al otro copropietario no asistente
mediante burofax que se exhibe al notario y que incorpora y que han transcurrido más
de 30 días sin que Construcciones y Promociones SA haya manifestado oposición al
mismo, por lo que se entiende aprobado por unanimidad. Asimismo se deja constancia
de que dicho propietario no está al corriente de pago de las cuotas de Comunidad, por lo
que no puede emitir voto alguno al amparo de lo previsto en el artículo 15.2 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Junto con la escritura se ha aportado el libro de actas que contiene hasta 6 actas
relativas a sendas juntas; entre ellas el acta número 4 de la Junta de 29 de mayo
de 2.023 en la que consta el acuerdo de modificación de Estatutos en los términos
recogidos en la escritura y en la certificación incorporada a la misma; es decir, adoptada
en segunda convocatoria por el único asistente Vías y Canteras, SL, y con notificación al
otro propietario sin oposición.
El acta número 1 es la de constitución de la Comunidad de propietarios celebrada en
segunda convocatoria con la única asistencia de Vías y Canteras y aprobada por
unanimidad del único asistente, en la que se nombran los cargos accidentales de
Presidente, Administrador y Secretario que recaen en el propietario asistente Vías y
Canteras, SL.
El acta número 2 se refiere a otra junta celebrada en segunda convocatoria en los
mismos términos que la anterior con asistencia únicamente de Vías y Canteras, SL, en la
que se aprueba el acta de la junta de Constitución, entre otros acuerdos, por unanimidad
del único asistente.
El acta número tres se refiere a otra junta en la que se incluye como punto 2.º del
orden del día la renovación de cargos; a esta junto acuden los dos propietarios pero se
hace constar que Construcción y Promociones SA no tiene derecho a voto por no estar
al corriente de las cuotas, por lo que no se aprueba la renovación de cargos al votar en
contra el único asistente y, en consecuencia, existir unanimidad de los asistentes.
Las actas números 5 y 6 se refieren a sendas juntas celebradas en segunda
convocatoria con la única asistencia de Vías y Canteras, SL, en las que se deja
constancia de que el propietario ausente no tiene derecho a votar por no estar al
corriente de pago de las cuotas de comunidad, por lo que la aprobación de los acuerdos
se hace por mayoría del único asistente. En estar juntas se aprueba la renovación de
cargos y la ratificación de la renovación respectivamente, recayendo todos los cargos en
la propietaria Vías y Canteras y su representación en don O.
Fundamentos de Derecho:
Los defectos que impiden la inscripción son los siguientes:
1.º) No se considera acreditada la legítima representación de don O. como
presidente y secretario, y tampoco se considera válidamente adoptado el acuerdo
comunitario de modificación de Estatutos.
Hay que tener en cuenta la anómala situación de esta comunidad de propietarios en
la que solo existen dos propietarios, uno de los cuales reúne la mayoría de las cuotas.
Además este propietario no acude a la junta en la que se adopta el acuerdo de
modificación de Estatutos, ni tampoco a las dos últimas de renovación de los cargos. Sin
que, por otro lado, se haya acreditado que se le notificó el acta de estas dos últimas
juntas. A ello hay que añadir que por no estar al corriente en el pago de las cuotas de
comunidad no tiene derecho a voto, por lo que es indiferente su asistencia a efectos de
adoptar acuerdos.
Esto implica que todos los acuerdos, incluida la propia constitución de la comunidad
de propietarios, están tomados por un único propietario que no tiene la mayoría de las
cve: BOE-A-2024-20533
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127500
acuerdos de la Junta extraordinaria de 29 de mayo de 2023, según resulta de la
certificación que se exhibe al Notario autorizante y que incorpora firmada por don O.
como Secretario Administrador con el Visto bueno del Presidente que es el mismo
compareciente don O. y cuya firma legitima el notario autorizante. Asimismo, consta que
el acuerdo de modificación de Estatutos fue notificado al otro copropietario no asistente
mediante burofax que se exhibe al notario y que incorpora y que han transcurrido más
de 30 días sin que Construcciones y Promociones SA haya manifestado oposición al
mismo, por lo que se entiende aprobado por unanimidad. Asimismo se deja constancia
de que dicho propietario no está al corriente de pago de las cuotas de Comunidad, por lo
que no puede emitir voto alguno al amparo de lo previsto en el artículo 15.2 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Junto con la escritura se ha aportado el libro de actas que contiene hasta 6 actas
relativas a sendas juntas; entre ellas el acta número 4 de la Junta de 29 de mayo
de 2.023 en la que consta el acuerdo de modificación de Estatutos en los términos
recogidos en la escritura y en la certificación incorporada a la misma; es decir, adoptada
en segunda convocatoria por el único asistente Vías y Canteras, SL, y con notificación al
otro propietario sin oposición.
El acta número 1 es la de constitución de la Comunidad de propietarios celebrada en
segunda convocatoria con la única asistencia de Vías y Canteras y aprobada por
unanimidad del único asistente, en la que se nombran los cargos accidentales de
Presidente, Administrador y Secretario que recaen en el propietario asistente Vías y
Canteras, SL.
El acta número 2 se refiere a otra junta celebrada en segunda convocatoria en los
mismos términos que la anterior con asistencia únicamente de Vías y Canteras, SL, en la
que se aprueba el acta de la junta de Constitución, entre otros acuerdos, por unanimidad
del único asistente.
El acta número tres se refiere a otra junta en la que se incluye como punto 2.º del
orden del día la renovación de cargos; a esta junto acuden los dos propietarios pero se
hace constar que Construcción y Promociones SA no tiene derecho a voto por no estar
al corriente de las cuotas, por lo que no se aprueba la renovación de cargos al votar en
contra el único asistente y, en consecuencia, existir unanimidad de los asistentes.
Las actas números 5 y 6 se refieren a sendas juntas celebradas en segunda
convocatoria con la única asistencia de Vías y Canteras, SL, en las que se deja
constancia de que el propietario ausente no tiene derecho a votar por no estar al
corriente de pago de las cuotas de comunidad, por lo que la aprobación de los acuerdos
se hace por mayoría del único asistente. En estar juntas se aprueba la renovación de
cargos y la ratificación de la renovación respectivamente, recayendo todos los cargos en
la propietaria Vías y Canteras y su representación en don O.
Fundamentos de Derecho:
Los defectos que impiden la inscripción son los siguientes:
1.º) No se considera acreditada la legítima representación de don O. como
presidente y secretario, y tampoco se considera válidamente adoptado el acuerdo
comunitario de modificación de Estatutos.
Hay que tener en cuenta la anómala situación de esta comunidad de propietarios en
la que solo existen dos propietarios, uno de los cuales reúne la mayoría de las cuotas.
Además este propietario no acude a la junta en la que se adopta el acuerdo de
modificación de Estatutos, ni tampoco a las dos últimas de renovación de los cargos. Sin
que, por otro lado, se haya acreditado que se le notificó el acta de estas dos últimas
juntas. A ello hay que añadir que por no estar al corriente en el pago de las cuotas de
comunidad no tiene derecho a voto, por lo que es indiferente su asistencia a efectos de
adoptar acuerdos.
Esto implica que todos los acuerdos, incluida la propia constitución de la comunidad
de propietarios, están tomados por un único propietario que no tiene la mayoría de las
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Núm. 244