III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20533)
Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir una escritura de modificación de los estatutos de la propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127520
constituir nuevas divisiones horizontales sin el consentimiento unánime de la totalidad de
los propietarios de los inmuebles que integran la actual división horizontal».
– La comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal está integrada
únicamente por la entidad «Vías y Canteras, SA» titular registral de la finca 2.301, con
una cuota de participación, según resulta del Registro, de 6,50 %, y la sociedad
«Construcciones y Promociones, SA», titular del resto de los elementos y con la restante
cuota de participación.
– El acuerdo fue adoptado con la asistencia y voto únicamente de la entidad «Vías y
Canteras, SA», habiéndose notificado aquél a «Construcciones y Promociones, SA», sin
que ésta última, después de transcurridos treinta días desde la recepción de la
notificación, hubiese manifestado oposición alguna. Además, según hace constar el
secretario con el visto bueno del presidente, «Construcciones y Promociones, SA» se
encuentra privada del derecho a voto por no estar al corriente en el pago de gastos
generales de la comunidad con arreglo su cuota de participación.
La registradora fundamenta su negativa a la inscripción solicitada en que, a su juicio,
existen tres defectos: a) no se acredita la legítima representación del otorgante de la
escritura como presidente de la comunidad de propietarios; b) el acuerdo no ha sido
válidamente adoptado porque se ha tomado exclusivamente por un solo propietario,
prescindiendo del titular del resto de los elementos integrantes de la propiedad
horizontal, y c) falta el consentimiento expreso de la sociedad propietaria de los tres
elementos a los que se refiere la cláusula estatutaria modificada.
2. Respecto del primer defecto apreciado por la registradora, relativo a la
acreditación del cargo del presidente de la comunidad de propietarios, cabe recordar
que, como ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 26 de
junio de 1987, 23 de junio de 2001, 23 de mayo de 2005, 9 de abril de 2014, 5 de junio
de 2015, 15 de febrero de 2018 y 4 de junio de 2024), dicha acreditación puede
verificarse por una doble vía: Testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien
certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con
aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación
se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite
en ninguna de dichas formas que quienes soliciten la inscripción ostenten los cargos que
alegan.
En el presente caso, el notario autorizante considera acreditados los cargos de
secretario-administrador del compareciente, persona física representante de la sociedad
«Vías y Canteras, SA» designada para el ejercicio de tales cargos, en virtud del acuerdo
de 22 de marzo de 2021, reflejado en acta notarial autorizada en la misma fecha por la
notaria de Madrid, doña Almudena Zamora Ipas, con el número 935 de protocolo; y el de
presidente en virtud del acuerdo de fecha 29 de mayo de 2023, reflejado en certificación
expedida por el compareciente, en su condición de presidente y secretario-administrador
de la comunidad de propietarios, protocolizada por el notario autorizante y con firma
legitimada por el mismo.
Aunque el notario se refiere de forma expresa únicamente a la acreditación de los
cargos de secretario-administrador de la comunidad ahora recurrente, lo cierto es que el
nombramiento de presidente se produjo de forma conjunta a la de secretarioadministrador en el acuerdo que el notario reseña, debidamente reflejado en acta
notarial, facultándose, además de forma específica al compareciente, en su condición de
presidente, para otorgar las escrituras públicas necesarias para reflejar los acuerdos
adoptados, en virtud del acuerdo de 2023, que constan en certificación que el notario
protocoliza, y cuyas firmas, asimismo, legitima.
En definitiva, la acreditación de los cargos se realiza en la forma prevenida por esta
Dirección General, sin que se entienda bien la objeción planteada por la registradora (en
los términos en que se ha formulado, únicos que pueden ser objeto del presente recurso
ex artículo 326 de la Ley Hipotecaria), por cuanto la limita únicamente a la acreditación
de la condición de presidente del compareciente, y no de secretario-administrador,
cve: BOE-A-2024-20533
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127520
constituir nuevas divisiones horizontales sin el consentimiento unánime de la totalidad de
los propietarios de los inmuebles que integran la actual división horizontal».
– La comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal está integrada
únicamente por la entidad «Vías y Canteras, SA» titular registral de la finca 2.301, con
una cuota de participación, según resulta del Registro, de 6,50 %, y la sociedad
«Construcciones y Promociones, SA», titular del resto de los elementos y con la restante
cuota de participación.
– El acuerdo fue adoptado con la asistencia y voto únicamente de la entidad «Vías y
Canteras, SA», habiéndose notificado aquél a «Construcciones y Promociones, SA», sin
que ésta última, después de transcurridos treinta días desde la recepción de la
notificación, hubiese manifestado oposición alguna. Además, según hace constar el
secretario con el visto bueno del presidente, «Construcciones y Promociones, SA» se
encuentra privada del derecho a voto por no estar al corriente en el pago de gastos
generales de la comunidad con arreglo su cuota de participación.
La registradora fundamenta su negativa a la inscripción solicitada en que, a su juicio,
existen tres defectos: a) no se acredita la legítima representación del otorgante de la
escritura como presidente de la comunidad de propietarios; b) el acuerdo no ha sido
válidamente adoptado porque se ha tomado exclusivamente por un solo propietario,
prescindiendo del titular del resto de los elementos integrantes de la propiedad
horizontal, y c) falta el consentimiento expreso de la sociedad propietaria de los tres
elementos a los que se refiere la cláusula estatutaria modificada.
2. Respecto del primer defecto apreciado por la registradora, relativo a la
acreditación del cargo del presidente de la comunidad de propietarios, cabe recordar
que, como ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 26 de
junio de 1987, 23 de junio de 2001, 23 de mayo de 2005, 9 de abril de 2014, 5 de junio
de 2015, 15 de febrero de 2018 y 4 de junio de 2024), dicha acreditación puede
verificarse por una doble vía: Testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien
certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con
aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación
se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite
en ninguna de dichas formas que quienes soliciten la inscripción ostenten los cargos que
alegan.
En el presente caso, el notario autorizante considera acreditados los cargos de
secretario-administrador del compareciente, persona física representante de la sociedad
«Vías y Canteras, SA» designada para el ejercicio de tales cargos, en virtud del acuerdo
de 22 de marzo de 2021, reflejado en acta notarial autorizada en la misma fecha por la
notaria de Madrid, doña Almudena Zamora Ipas, con el número 935 de protocolo; y el de
presidente en virtud del acuerdo de fecha 29 de mayo de 2023, reflejado en certificación
expedida por el compareciente, en su condición de presidente y secretario-administrador
de la comunidad de propietarios, protocolizada por el notario autorizante y con firma
legitimada por el mismo.
Aunque el notario se refiere de forma expresa únicamente a la acreditación de los
cargos de secretario-administrador de la comunidad ahora recurrente, lo cierto es que el
nombramiento de presidente se produjo de forma conjunta a la de secretarioadministrador en el acuerdo que el notario reseña, debidamente reflejado en acta
notarial, facultándose, además de forma específica al compareciente, en su condición de
presidente, para otorgar las escrituras públicas necesarias para reflejar los acuerdos
adoptados, en virtud del acuerdo de 2023, que constan en certificación que el notario
protocoliza, y cuyas firmas, asimismo, legitima.
En definitiva, la acreditación de los cargos se realiza en la forma prevenida por esta
Dirección General, sin que se entienda bien la objeción planteada por la registradora (en
los términos en que se ha formulado, únicos que pueden ser objeto del presente recurso
ex artículo 326 de la Ley Hipotecaria), por cuanto la limita únicamente a la acreditación
de la condición de presidente del compareciente, y no de secretario-administrador,
cve: BOE-A-2024-20533
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
