BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127496

acuerdo con los procedimientos legales específicamente previstos, lo que constituyen
acuerdos privados (vid. Resolución de 26 de junio de 2013). De otro modo se estaría
utilizando un procedimiento que tiene un objeto determinado para el ejercicio de
acciones y pretensiones distintas, que deben conocerse por el juez que tenga atribuida la
competencia y por el procedimiento correspondiente (cfr. artículos 44 y siguientes, 249,
250, 769 y 770 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y sin perjuicio de la posibilidad del
ejercicio simultáneo de la acción de división de la cosa común respecto de bienes que
tengan los cónyuges en comunidad ordinaria indivisa, conforme a la nueva redacción
dada al artículo 438 número 3.4.ª de la citada ley de ritos por el apartado doce de la
disposición final tercera de la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y
mercantiles). Como ha reiterado este Centro Directivo, la existencia dentro del convenio
de negocios complejos, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente
común se compensa con adjudicación de bienes privativos del otro cónyuge o,
simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de
ésta, con su propia causa, deben tener su reflejo documental, pero no puede
pretenderse su inscripción por el mero hecho de que consten en el convenio regulador
de la separación o divorcio cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente
de liquidación del régimen económico matrimonial (cfr. artículos 1397 y 1404 del Código
Civil y 18 de la Ley Hipotecaria).
6. A la luz de las anteriores consideraciones, el recurso no puede prosperar. La
adjudicación de un bien inmueble adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo,
es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador, por lo que para su
inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o,
en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que
corresponda.
Ciertamente, si se tratara de la vivienda familiar y se hubieran realizado con dinero
ganancial pagos del precio de compra aplazado, la titularidad privativa inicial habrá
devenido –ex lege– con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad
romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en
proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357, párrafo
segundo, del Código Civil). Esa situación y la consiguiente extinción de ese condominio,
para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3
Reglamento Hipotecario). El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de octubre
de 1989 afirma la relevancia que tiene para el carácter de la vivienda familiar adquirida
en estado de soltero el hecho de que se haya amortizado un préstamo hipotecario –
formalizado el mismo día de la compraventa– con fondos gananciales durante el
matrimonio, lo que permite confirmar que es adecuada la conexión de los fondos
gananciales empleados en la adquisición de la vivienda familiar con las adjudicaciones
que en ese caso se realizan con motivo de la liquidación de la sociedad de gananciales
incluyendo la finca adquirida en el reparto de bienes que motiva dicha liquidación,
adjudicándola al otro de los cónyuges, quien asume la deuda hipotecaria, y en
compensación por otros bienes gananciales que se adjudican al otro titular (vid. las
Resoluciones de 19 de diciembre de 2013, 4 de mayo y 26 de julio de 2016 y 11 de
enero y 8 de septiembre de 2017).
En el caso presente, en la documentación presentada a calificación no resulta que la
finca haya tenido el carácter de vivienda familiar ni que se haya adquirido con precio
aplazado y que parte del mismo se haya pagado con dinero ganancial (en el Registro de
la Propiedad tampoco consta extendida la nota marginal prevista para tal caso en el
artículo 95.6 del Reglamento Hipotecario), sino que se trata de una adjudicación de un
bien adquirido por los cónyuges antes de contraer matrimonio, sin que en dicha
liquidación se exprese causa hábil alguna en los términos expuestos. Por ello, si hubiera
nacido esa comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los
cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas, lo cierto es
que falta en el convenio el debido consentimiento de las partes sobre la existencia de

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Núm. 244