III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20534)
Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127532
artículo 322 de la Ley Hipotecaria), sino también de la interpretación sistemática y
finalista de dicha normativa, dirigida como está al aumento de las garantías del
interesado en la inscripción y al incremento de la celeridad del procedimiento registral.
Por lo demás, esta interpretación resulta confirmada por lo establecido en el párrafo
segundo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, según fue redactado por la Ley 24/2005,
de 18 de noviembre, al prevenir que el plazo máximo para inscribir el documento será de
quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. Y de todo ello se
deriva que, de proceder de otro modo, ha de entenderse que se trata de una calificación
incompleta, con las consecuencias que se derivan de tal circunstancia (vid. las
Resoluciones de 26 de mayo de 2006, 31 de enero de 2007, 17 de octubre de 2008 y 9
de marzo de 2009).
Y, en Resolución de 31 de enero de 2007, ha afirmado lo siguiente:
“Además, el carácter unitario que ha de tener la calificación (cfr. artículo 258.5 de la
Ley Hipotecaria y 127 de su Reglamento), según la doctrina reiterada de esta Dirección
General, exige que se incluyan en ella todos los defectos existentes en el documento,
por lo que no es admisible someter dicho título a sucesivas calificaciones parciales, de
suerte que apreciado un defecto (…) no se entre en el examen de la posible existencia
de otros en tanto aquel no sea subsanado.
Como han recordado las recientes Resoluciones de 10 y 13 de noviembre de 2006,
una de las razones de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y de la Ley 24/2005, de 18 de
noviembre, fue inyectar en el sistema registral garantías propias de un procedimiento
administrativo –cfr., por todas, Resolución de 20 de enero de 2006, y las que se citan en
su Vistos–, como son la necesidad de que exista en todo caso calificación por escrito,
haciendo desaparecer las calificaciones verbales; que no existan calificaciones
sucesivas; que no se traslade la calificación a un momento posterior a ella misma, como
sucedía con la hipertrofia del informe del registrador (que, con la motivación de la
calificación, se emitía cuando recurría el interesado y sin que éste tuviera noticia de su
contenido, pues no se le notificaba); que esa calificación se sujete a una estructura
propia de acto administrativo –así, que se exprese ordenada en hechos y fundamentos
de derecho y con pie de recurso (párrafo segundo, del artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria)–; que esa calificación se motive cuando es negativa, de modo igual al que,
para los actos administrativos, dispone el artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de
noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común; que se notifique en los términos de lo dispuesto en la este Ley
(artículos 58 y 59); y, en suma, que con su proceder el Registrador se sujete a un
procedimiento cuyo cumplimiento pueda serle exigible”.
Así, como sostiene el recurrente, desde la reforma por Ley 24/2001, de 7 de
diciembre, nuestra legislación hipotecaria desconoce las calificaciones informales; por
ello, cualquier comunicación de defectos debe ajustarse a las disposiciones de los
artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria».
4. Por lo que se refiere al fondo del asunto, la cuestión planteada debe resolverse
con el mismo criterio que, en reiteradas ocasiones, ha seguido este Centro Directivo (vid.
Resoluciones de 23 de junio, 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, 2 y 26 de junio y 5
de julio de 2023 y 6 de marzo de 2024, entre otras).
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece
lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados,
el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se
le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio,
son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
cve: BOE-A-2024-20534
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Núm. 244
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artículo 322 de la Ley Hipotecaria), sino también de la interpretación sistemática y
finalista de dicha normativa, dirigida como está al aumento de las garantías del
interesado en la inscripción y al incremento de la celeridad del procedimiento registral.
Por lo demás, esta interpretación resulta confirmada por lo establecido en el párrafo
segundo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, según fue redactado por la Ley 24/2005,
de 18 de noviembre, al prevenir que el plazo máximo para inscribir el documento será de
quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. Y de todo ello se
deriva que, de proceder de otro modo, ha de entenderse que se trata de una calificación
incompleta, con las consecuencias que se derivan de tal circunstancia (vid. las
Resoluciones de 26 de mayo de 2006, 31 de enero de 2007, 17 de octubre de 2008 y 9
de marzo de 2009).
Y, en Resolución de 31 de enero de 2007, ha afirmado lo siguiente:
“Además, el carácter unitario que ha de tener la calificación (cfr. artículo 258.5 de la
Ley Hipotecaria y 127 de su Reglamento), según la doctrina reiterada de esta Dirección
General, exige que se incluyan en ella todos los defectos existentes en el documento,
por lo que no es admisible someter dicho título a sucesivas calificaciones parciales, de
suerte que apreciado un defecto (…) no se entre en el examen de la posible existencia
de otros en tanto aquel no sea subsanado.
Como han recordado las recientes Resoluciones de 10 y 13 de noviembre de 2006,
una de las razones de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y de la Ley 24/2005, de 18 de
noviembre, fue inyectar en el sistema registral garantías propias de un procedimiento
administrativo –cfr., por todas, Resolución de 20 de enero de 2006, y las que se citan en
su Vistos–, como son la necesidad de que exista en todo caso calificación por escrito,
haciendo desaparecer las calificaciones verbales; que no existan calificaciones
sucesivas; que no se traslade la calificación a un momento posterior a ella misma, como
sucedía con la hipertrofia del informe del registrador (que, con la motivación de la
calificación, se emitía cuando recurría el interesado y sin que éste tuviera noticia de su
contenido, pues no se le notificaba); que esa calificación se sujete a una estructura
propia de acto administrativo –así, que se exprese ordenada en hechos y fundamentos
de derecho y con pie de recurso (párrafo segundo, del artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria)–; que esa calificación se motive cuando es negativa, de modo igual al que,
para los actos administrativos, dispone el artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de
noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común; que se notifique en los términos de lo dispuesto en la este Ley
(artículos 58 y 59); y, en suma, que con su proceder el Registrador se sujete a un
procedimiento cuyo cumplimiento pueda serle exigible”.
Así, como sostiene el recurrente, desde la reforma por Ley 24/2001, de 7 de
diciembre, nuestra legislación hipotecaria desconoce las calificaciones informales; por
ello, cualquier comunicación de defectos debe ajustarse a las disposiciones de los
artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria».
4. Por lo que se refiere al fondo del asunto, la cuestión planteada debe resolverse
con el mismo criterio que, en reiteradas ocasiones, ha seguido este Centro Directivo (vid.
Resoluciones de 23 de junio, 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, 2 y 26 de junio y 5
de julio de 2023 y 6 de marzo de 2024, entre otras).
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece
lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados,
el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se
le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio,
son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
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