BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127470

aportada con la firma de don J. C. S. legitimada notarialmente o ratificada ante
registrador.
El recurrente alega lo siguiente: que la instancia fue presentada anteriormente en el
año 2008; que ha causado en su día inscripción en otros registros; que se presenta una
fotocopia de la misma depositada en la Generalitat valenciana y en tres registros.
2. Previamente se hace preciso aclarar que se debate no sobre es el título de
adquisición del recurrente sino sobre el título por el cual el causante adquirió de su
hermana fallecida antes una de las fincas del inventario y que se relaciona así: «Una
mitad indivisa a título privativo procedente de la herencia recibida de doña E. C. S. en
virtud de Auto de 1 de septiembre de 2.008 emitido por el Juzgado de Primera Instancia
n º 18 de Valencia bajo el número de Autos de Declaración de Herederos 34/2008 cuya
parte dispositiva dispone declarar a don J. C. S. heredero abintestato del titular registral
del referido inmueble». Esto produce una falta evidente de tracto sucesivo, lo que ya
resolvió este Centro Directivo en Resolución de 10 de noviembre de 2022.
Ahora, para subsanar esta falta y reanudar el tracto, se formaliza la referida acta de
manifestaciones. Y se debate si esta acta de manifestaciones constituye o no el
documento necesario a los efectos de la inscripción previa para reanudar el tracto.
En primer lugar, debe afirmarse que entre los principios de nuestra legislación
hipotecaria es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el
Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del
transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del
Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la
calificación, toda vez que la finca se encuentra inscrita a nombre de un tercero distinto
del transmitente del dominio según el título que se menciona, siendo por tanto
imprescindible la previa inscripción a favor del mismo mediante la presentación del
oportuno título del que resulte su previa adquisición.
3. En cuanto a las formalidades extrínsecas del documento que se ha de presentar
a los efectos de esa previa inscripción, como señala registradora, la instancia privada de
herencia no ha sido debidamente aportada con la firma de don J. C. S. legitimada
notarialmente o ratificada ante registrador. En este punto, el recurrente intenta suplir la
ausencia –por pérdida– del título con un acta de manifestaciones donde justifica que
existió y causó inscripciones en otros Registros y oficinas públicas.
El artículo 33 del Reglamento Hipotecario dispone que «se entenderá por título, para
los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que
hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite».
Este Centro Directivo ha puesto de relieve en numerosas ocasiones cómo nuestro
ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad establece una rigurosa selección
de los títulos inscribibles que puedan acceder al Registro de la Propiedad, exigiendo que
se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34
de su Reglamento).
Conforme al principio de legalidad, sólo deben acceder al Registro aquellas
situaciones jurídicas amparadas en una apariencia de validez que, dados los fuertes
efectos de la inscripción, contribuyan al correcto desenvolvimiento de las relaciones
jurídicas entre particulares y entre estos y la Administración. El principio de legalidad
implica, en el ámbito registral, la apertura del Registro exclusivamente a los documentos
de naturaleza pública (artículo 3 de la Ley Hipotecaria en relación al 1216 del Código
Civil), dotados de fuertes efectos, así como a la depuración de lo inscribible mediante la
función de calificación encomendada a los registradores de la propiedad y mercantiles

cve: BOE-A-2024-20529
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Núm. 244