BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127471

(artículos 18 de la Ley Hipotecaria y del Código de Comercio). De aquí que el
desenvolvimiento del procedimiento de inscripción venga presidido por la afirmación de
que sólo pueden alterar el contenido del Registro aquellas situaciones jurídicas
documentadas en documento público que superen el filtro de la calificación registral
(artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria).
4. El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de
la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los
documentos privados, salvo en los supuestos excepcionales en que las disposiciones
legales les atribuyan eficacia registral. En el presente supuesto el documento privado
que se refiere causó inscripción en otros registros relativa a otras fincas, por lo que debe
entenderse que sería uno de esos supuestos excepcionales y que contenía actos
inscribibles respecto de las mismas.
En este punto, conviene recordar que, precisamente, entre muchas otras como la
legitimación, eficacia, fehaciencia y acreditación, una de las cualidades y ventajas
importantes del documento público, que lo diferencia respecto de los privados, está en la
conservación y custodia, de manera que, conforme el artículo 31 de la Ley del Notariado,
el notario a cuyo cargo esté legalmente el protocolo, podrá dar copias de él, con los
mismos efectos que la matriz. Así, de los artículos 1216 y siguientes del Código Civil,
especialmente de los 1220 y 1221, y de la Ley del Notariado y Reglamento Notarial, se
extrae que las copias de los documentos públicos hacen prueba contra tercero,
constituyen documento fehaciente y en su caso ejecutivo, y que, en el caso de
desaparición de una matriz del protocolo, se regula un complejo y garantista
procedimiento para la reconstitución de los protocolos (artículo 280 del Reglamento
Notarial). Realizar ahora una recomposición de un documento privado para que sirva de
título inscribible con una mera acta de manifestaciones, supondría un menoscabo y
desprecio de la legalidad de los documentos públicos que inspira al legislador.
5. Por otra parte, el artículo 221 del Reglamento Notarial dispone que se
consideran escrituras públicas, además de la matriz, las copias de esta misma expedidas
con las formalidades de derecho. En los artículos posteriores de la Sección Quinta, se
regula de forma meticulosa, entre otras, la legitimación y derecho para solicitar copias,
las formalidades de expedición de las mismas, recursos ante negativas, petición y
efectos de segundas y posteriores copias, requisitos formales de las expedidas, así
como las notas de expedición en las matrices, y sus plazos de expedición. Todo ello da
una idea de la importancia, que, a juicio del legislador, tiene la expedición y
consideración de las copias de los documentos notariales.
En cuanto a la eficacia del acta de manifestaciones presentada, el artículo 17 de la
Ley del Notariado diferencia los contenidos de las escrituras y de las actas notariales. El
citado precepto dispone que las escrituras públicas tienen el contenido propio de las
declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen la prestación de
consentimiento y los contratos y negocios jurídicos de todas clases. Por otro lado,
dispone que las actas notariales tienen como contenido la constatación de los hechos o
la percepción que de los mismos tenga el Notario, siempre que por su índole no puedan
calificarse de actos o de contratos, así como sus juicios o calificaciones.
En definitiva, a la vista de estas disposiciones, se debe concluir que para que el
citado documento privado objeto del expediente sea considerado título a los efectos de la
inscripción, debe ser el auténtico en el que la firma de don J. C. S. fue puesta a
presencia del registrador o legitimada notarialmente. Ahora se levanta un acta notarial
que, conforme a lo expuesto, no es suficiente para modificar la categoría del documento
original, siendo necesario para la subsanación el otorgamiento de una escritura
acreditando todo el contenido de lo expuesto en el acta, y con la intervención no solo del
recurrente sino también de los herederos y causahabientes de don J. C. S. como
heredero de doña E. C. S., con lo que se completaría el tracto y el cuaderno particional
tendría acceso al Registro.

cve: BOE-A-2024-20529
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Núm. 244