BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127462

y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que
debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la
validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita la
autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la
ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma
expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de
autonomía de la voluntad.
Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en reiteradas ocasiones reservas a
favor del promotor, por ejemplo para independizar zonas excedentarias del solar (cfr.
Resolución de 16 de febrero de 2004), constituir servidumbre recíproca sobre dos fincas
(cfr. Resolución de 5 de junio de 2006), declarar la segunda fase de edificación, según la
doctrina de que las reservas en favor del promotor, «por lo que suponen de excepción a
la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no pueden
interpretarse extensivamente» (cfr. Resolución de 19 de mayo de 2007), o para describir
las plazas de garaje sobre las que se vayan concretando las sucesivas cuotas vendidas,
como medio de evitar que la exigencia de unanimidad en los acuerdos comunitarios
implique la atribución a cada propietario de un desmedido derecho de veto (cfr.
Resolución de 22 de julio de 2009). Según la Resolución de 9 de octubre de 2013: «Es
reiteradísima la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de este Centro Directivo
admitiendo las reservas realizadas en el título constitutivo de propiedad horizontal,
cuando son establecidas por el único propietario del inmueble, antes de verificar su venta
por espacios independientes, para instrumentar y delimitar ciertos aspectos
fundamentales de la misma siempre que no alteren o contradigan el régimen de
propiedad horizontal».
4. En el presente caso, según las normas estatutarias, es una persona cuyo
nombre se especifica quien «se reserva el derecho de dividir en la forma que crea
conveniente los locales de negocio de la planta baja, por su sola decisión y sin
necesidad del consentimiento de las personas que lleguen a ser propietarios de los pisos
viviendas».
Este Centro Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones de 26 de junio de 2019 y 7 de
febrero, 27 de junio y 18 de julio de 2022 y 13 y 19 de diciembre de 2023) que «debe
tenerse en cuenta que las normas estatutarias de la propiedad horizontal deben
interpretarse a la luz de las normas sobre interpretación contenidas en el Código Civil,
por lo que hay que estar a los criterios hermenéuticos que las mismas establecen, que
comprenden no sólo el literal sino también los destinados a determinar la verdadera
voluntad de los disponentes (…) y el sentido general de las cláusulas» (cfr.
artículos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil).
En el mismo sentido, en Resolución de 5 de junio de 2006, este Centro Directivo
puso de relieve que, a la hora de interpretar las cláusulas de reservas de derechos o
facultades del promotor incluidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal, y
para conocer su verdadero significado, debe acudirse acudir a los principios admitidos
por el Tribunal Supremo en la interpretación de los artículos 1281 y siguientes del Código
Civil. Así, según la Sentencia de dicho Tribunal, número 958/2001, de 22 octubre, «(…)
sólo cabe una explicación coherente, incluso de la propia existencia del convenio, a
través de la interrelación de sus diversas estipulaciones, de ahí la importancia de esta
interpretación sistemática –canon hermenéutico de la totalidad– (art. 1285 CC) que
permite complementar la interpretación gramatical (art. 1281, p. primero CC)»; y la
Sentencia del mismo Tribunal, número 672/1994, de 7 julio, viene a establecer una
preeminencia de la interpretación contextual, incluso sobre la literal, al entender que «el

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