BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127460

y 6 de octubre de 2021, 7 de febrero, 3 de marzo, 27 de junio y 3 de octubre de 2022
y 14 y 22 de febrero y 13 y 19 de diciembre de 2023.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, la sociedad propietaria
de un local comercial de un edificio en régimen de propiedad horizontal segrega de él
determina porción para formar una finca cuyo uso se cambia en la misma escritura para
destinarlo a vivienda, y el resto de finca matriz conserva su destino de local comercial.
En dicha escritura se expresa que, según los estatutos de la propiedad horizontal,
inscritos, que se reproducen parcialmente, «se hace constar que el señor F. M. se
reserva el derecho de dividir en la forma que crea conveniente los locales de negocio de
la planta baja, por su sola decisión y sin necesidad del consentimiento de las personas
que lleguen a ser propietarios de los pisos viviendas, distribuyendo entre los locales
resultantes la cuota asignada a los locales divididos».
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, al constar en los estatutos que solamente el promotor de la división horizontal se
reserva el derecho de dividir los locales de negocio de la planta baja, esta cláusula es
una excepción a lo dispuesto en la Ley sobre propiedad horizontal y, como tal, debe
interpretarse restrictivamente, establecida únicamente a favor del indicado «señor F. M.».
Por ello considera necesario, conforme al artículo 10.3.b) de la citada ley, que la
segregación esté autorizada por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a
su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, de modo que
habrá de aportarse la certificación del secretario que acredite la comunicación fehaciente
a los propietarios no asistentes, así como la falta de oposición, para el cómputo de esas
mayorías legalmente exigidas.
El recurrente alega que, según el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad
horizontal, cuya redacción realizada por la disposición final quinta, apartado Uno, del
Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, vigente en el momento del otorgamiento de
la escritura, la segregación tiene que estar autorizada por la mayoría de los propietarios
y no por la mayoría que indica la registradora. Además, alega que la cláusula estatutaria
por la que se autoriza al propietario del local para llevar a cabo la segregación debe
interpretarse de manera extensiva y no restrictiva, de modo que, por conferir a su titular
un derecho personal pero no personalísimo, debe entenderse que éste se transmite a los
siguientes propietarios del local.
2. La división o segregación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de
los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese
consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una
parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de
propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones
materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una
consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el
hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de
base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. Ahora bien, el
consentimiento que deben prestar a la división o segregación los restantes propietarios
es un acto para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la
comunidad. Y aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal
exige para los acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que
impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o
en los estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen
el total de cuotas de participación», esta regla de unanimidad quedó flexibilizada
después de las modificaciones llevadas a cabo en dicha ley por la disposición final
primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas, de modo que aquella Ley modificada pasó a regular la división, segregación o
agregación de los pisos o locales y sus anejos en el artículo 10.3.b), conforme al cual
–según dicha redacción literal– requieren petición a la junta, aprobación por las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas

cve: BOE-A-2024-20528
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Núm. 244