BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127477

entrega y explicación de la información precontractual exigida para la formalización de la
presente operación de préstamo hipotecario, y a cuyo contenido se ajustan las
estipulaciones de la presente escritura, advirtiendo yo, el Notario, bajo mi
responsabilidad, que no existen discrepancias entre la FEIN, el Proyecto de Contrato y
las condiciones fijadas en el presente instrumento, así como que la parte deudora ha
dispuesto de toda la documentación establecida en la LCCI con la antelación que la
misma prevé.»
La registradora suspende la inscripción solicitada porque «ni del citado párrafo, ni del
resto del título calificado, resulta la afirmación expresa del Notario, bajo su
responsabilidad, y de acuerdo con el acta, de que las partes prestataria y fiadora hayan
recibido del mismo el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019 de 15 de
marzo. Tampoco resulta de la escritura calificada la afirmación expresa del Notario de
que la parte fiadora haya recibido con antelación suficiente la documentación establecida
en la LCCI».
El notario recurrente sostiene que con la citada redacción de la escritura quedan
cumplidos con creces los requisitos exigidos por la Ley reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario, siendo obvia la asunción de responsabilidad que para el notario se
deriva de la autorización del acta previa y del posterior instrumento hipotecario, más allá
de que los términos de la redacción no se ajusten literalmente a los que el registrador de
la propiedad solicita.
2. La cuestión planteada debe resolverse siguiendo el criterio sentado por este
Centro Directivo en Resoluciones anteriores (vid. las de 29 de noviembre de 2019, 7, 15,
16, 22, 23 y 28 de enero, 3, 6, 12 y 20 de febrero y 27 de julio de 2020, 30 de julio y 13
de diciembre de 2021 y 23 de noviembre de 2023) y en la Instrucción de 20 de diciembre
de 2019.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de
la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye también otros aspectos
adicionales: el control del transcurso del plazo de diez días desde la entrega de la
documentación informativa hasta la firma de la escritura, del cumplimiento en su
clausulado de las limitaciones que con carácter imperativo se imponen en los
artículos 20 al 25, del depósito de las condiciones generales del contrato en el
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario,
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos
previstos en la ley.
El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las
cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a cada una

cve: BOE-A-2024-20530
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Núm. 244