BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127451

gráfica de las fincas. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente,
se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta
que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que
con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior
que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de
terceros». En el presente caso, partiendo de la descripción registral de la finca objeto del
expediente no alude a la existencia de un camino entre esta y la finca 9.899, pero la
descripción registral de esta última sí alude a esa existencia, que también se desprende
de la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea vigente.
12. El alegante invoca la invasión de su parcela y finca registral correspondiente, y
estando legitimado para ello, el registrador puede tomar en consideración sus
alegaciones para fundar su nota de calificación, como permitió la Resolución de 26 de
marzo de 2024, cuando declara que si bien, como señala el artículo 199 de la Ley
Hipotecaria: «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la
finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la
denegación de la inscripción», ello no significa que no pueda la registradora tener en
cuenta tales alegaciones para formar su juicio, de forma objetiva.
13. Y ello porque la nota de calificación del registrador ha de ser ajustada a
Derecho, tanto desde el punto de vista material, como jurídico, indicando en qué forma
se han infringido los preceptos legales, como declaró la Resolución de esta Dirección
General de 26 de julio de 2023, sin bastar una referencia genérica a los preceptos
infringidos. El registrador debe también fundar objetivamente su juicio sobre las dudas en
la identidad de la finca, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en
varias Resoluciones, como la de 12 de julio de 2023. Las dudas registrales han de
referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra
base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes
inmatriculadas. En el presente caso, la registradora entiende que se ha invadido el
camino de acceso existente entre las fincas colindantes implicadas, sin que su existencia
se desprenda del Registro ni del Catastro. El juicio de identidad del registrador no puede
ser arbitrario ni discrecional, sino que está motivado y fundado en criterios objetivos y
razonados, como declaró también la Resolución de 11 de abril de 2024. Y como declaró
la Resolución de esta Dirección General de 26 de abril de 2024 no puede calificarse de
temeraria la calificación registral negativa si la misma se apoya en el artículo 199 de la
Ley Hipotecaria: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada.
14. La cuestión clave está en determinar la naturaleza de los caminos que los
alegantes estiman invadidos. El recurrente alega la inconsistencia de las alegaciones de
los colindantes, uno de los cuales aboga por la naturaleza pública del camino, la cual es
desvirtuada por el recurrente con la documentación administrativa correspondiente, que
se acompañó a la instancia privada calificada. Y el otro alega su naturaleza privada,
teniendo la condición de serventía, como institución consuetudinaria, consistente en un
camino que discurre por terrenos de propiedad particular, y que utilizan los habitantes de
otras fincas para comunicarse con los accesos públicos. El recurrente parece entender
que el camino invadido es único, pero de la documentación del expediente resulta que
cada colindante se refiere a un camino distinto.
15. El propietario de la finca 20.498 se refiere al camino que colinda con su finca
por el oeste, que entiende que es de titularidad pública. De la descripción de la
finca 5.086 se identifica el lindero oeste como «camino vecinal (…)», pero este no
colinda con la finca registral 20.498, que linda por el oeste con la finca objeto del
expediente, por lo que la alegación de su colindante carece de la consistencia jurídica
necesaria para convertir en contencioso el expediente. Sí parece existir un camino
privado
para
acceder
desde
el
vial
público
a
la
parcela
con
referencia 33900A017001940000WS. Y existe en la realidad física un camino público,

cve: BOE-A-2024-20527
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Núm. 244