III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20525)
Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12 a cancelar una anotación de embargo posterior a la condición resolutoria que ha sido objeto de ejecución.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127420
Como ha sido reiterado por el Tribunal Supremo, el cumplimiento de la condición
resolutoria tiene efectos retroactivos, produciendo, además de la inscripción a favor del
transmitente, la cancelación de los derechos posteriores, sin necesidad del
consentimiento de los titulares de éstos.
Los asientos registrales posteriores, en este caso, el embargo anotado a favor de la
Comunidad Autónoma de Andalucía, en virtud del decreto de expediente administrativo
de apremio contra la Compañía Lbarte Proyectos Inmobiliarios, S.L. instruido por el
OPAEF, está afectado por la condición resolutoria pactada en la escritura de
compraventa inscrita en el Registro de la propiedad.
El embargo es inscrito con fecha 10 de octubre de 2012, fecha posterior a la
demanda formulada por la hoy ejecutante (28 de septiembre de 2009) e incluso a la
sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla (10 de julio de 2012) confirmando
la sentencia dictada en primera instancia, que declaraba resuelto el contrato de
compraventa de fecha 5 de marzo de 2007 a tenor de la escritura de novación y
ampliación de condición resolutoria y distribución de responsabilidad de fecha 28 de
septiembre de 2007.
La inscripción de la condición resolutoria confiere eficacia real a la eventual acción
resolutoria del contrato y evita la no afectación a terceros, que por reunir los requisitos
del artículo 34 Ley Hipotecaria, haría inoperante dicho juego resolutorio, tal y como
indica la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 2021, a la que se hace
referencia en el decreto objeto de recurso.
Si bien, en dicha resolución se indica que los titulares de los asientos posteriores
deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a su derecho
convengan, en el presente caso, la anotación del embargo se ha practicado con
posterioridad a la demanda de ejecución, lo que imposibilitó la llamada de este tercero al
procedimiento, al desconocerse dicho embargo no figurando anotado a la fecha de la
formulación de la demanda de ejecución.
En cualquier caso, la publicidad registral de la condición resolutoria da lugar a que
los terceros que puedan tener algún derecho sobre el inmueble, tengan conocimiento de
que caso de que dicha condición resolutoria tenga lugar, la eficacia de la misma daría
lugar a su efectos “ex tunc”, es decir, deberá volverse a la situación jurídica existente al
momento de la transmisión del inmueble, con la consecuente extinción sin necesidad de
consentimiento de los titulares, de algún derecho posterior sobre la finca.
En este sentido, igualmente debemos hacer referencia a lo indicado por la parte
ejecutante respecto de la eficacia frente a terceros de la inscripción registral en los
términos del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
La consecuencia del carácter retroactivo del cumplimiento de la condición resolutoria
es que a la fecha en la que se anotó el embargo cuya cancelación se pretende, el
dominio de la finca no pertenecía a la sociedad Lbarte Proyectos Inmobiliarios, S.L.,
entidad frente a la que se sigue el expediente administrativo de apremio que dio lugar al
embargo de la finca, por lo que dicho embargo no puede tener efectos frente a la hoy
ejecutante, tercero ajeno a la deuda objeto de la anotación de embargo.
Igualmente, no se le puede exigir a mi rerpesnetada [sic] mayor diligencia, por cuanto
se solicitó en su día la anotación preventiva de la demanda, pretensión que fue
desestimada por el Juzgado de 1.ª instancia n.º 22 de Sevilla y confirmada por la
Audiencia Provincial de Sevilla, al no concurrir los requisitos legales necesarios para ello,
e igualmente se formuló la demanda de ejecución, una vez que la sentencia adquirió
firmeza, sin que a dicha fecha figurase anotado el embargo de la finca en el Registro de
la Propiedad.
En este sentido, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en su Sentencia
número 616/2021 de 21 Sep. 2021, Rec. 5278/2018, establece:
“5.4. Este razonamiento es correcto. Sin embargo, yerra la sentencia de primera
instancia, y después la de apelación, al no extraer rectamente las consecuencias que del
mismo se derivan, pues el hecho de que posteriormente el plazo de cumplimiento de la
obligación se ampliase, sin que esta prórroga se hiciese constar en el Registro, lo que
cve: BOE-A-2024-20525
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Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127420
Como ha sido reiterado por el Tribunal Supremo, el cumplimiento de la condición
resolutoria tiene efectos retroactivos, produciendo, además de la inscripción a favor del
transmitente, la cancelación de los derechos posteriores, sin necesidad del
consentimiento de los titulares de éstos.
Los asientos registrales posteriores, en este caso, el embargo anotado a favor de la
Comunidad Autónoma de Andalucía, en virtud del decreto de expediente administrativo
de apremio contra la Compañía Lbarte Proyectos Inmobiliarios, S.L. instruido por el
OPAEF, está afectado por la condición resolutoria pactada en la escritura de
compraventa inscrita en el Registro de la propiedad.
El embargo es inscrito con fecha 10 de octubre de 2012, fecha posterior a la
demanda formulada por la hoy ejecutante (28 de septiembre de 2009) e incluso a la
sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla (10 de julio de 2012) confirmando
la sentencia dictada en primera instancia, que declaraba resuelto el contrato de
compraventa de fecha 5 de marzo de 2007 a tenor de la escritura de novación y
ampliación de condición resolutoria y distribución de responsabilidad de fecha 28 de
septiembre de 2007.
La inscripción de la condición resolutoria confiere eficacia real a la eventual acción
resolutoria del contrato y evita la no afectación a terceros, que por reunir los requisitos
del artículo 34 Ley Hipotecaria, haría inoperante dicho juego resolutorio, tal y como
indica la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 2021, a la que se hace
referencia en el decreto objeto de recurso.
Si bien, en dicha resolución se indica que los titulares de los asientos posteriores
deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a su derecho
convengan, en el presente caso, la anotación del embargo se ha practicado con
posterioridad a la demanda de ejecución, lo que imposibilitó la llamada de este tercero al
procedimiento, al desconocerse dicho embargo no figurando anotado a la fecha de la
formulación de la demanda de ejecución.
En cualquier caso, la publicidad registral de la condición resolutoria da lugar a que
los terceros que puedan tener algún derecho sobre el inmueble, tengan conocimiento de
que caso de que dicha condición resolutoria tenga lugar, la eficacia de la misma daría
lugar a su efectos “ex tunc”, es decir, deberá volverse a la situación jurídica existente al
momento de la transmisión del inmueble, con la consecuente extinción sin necesidad de
consentimiento de los titulares, de algún derecho posterior sobre la finca.
En este sentido, igualmente debemos hacer referencia a lo indicado por la parte
ejecutante respecto de la eficacia frente a terceros de la inscripción registral en los
términos del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
La consecuencia del carácter retroactivo del cumplimiento de la condición resolutoria
es que a la fecha en la que se anotó el embargo cuya cancelación se pretende, el
dominio de la finca no pertenecía a la sociedad Lbarte Proyectos Inmobiliarios, S.L.,
entidad frente a la que se sigue el expediente administrativo de apremio que dio lugar al
embargo de la finca, por lo que dicho embargo no puede tener efectos frente a la hoy
ejecutante, tercero ajeno a la deuda objeto de la anotación de embargo.
Igualmente, no se le puede exigir a mi rerpesnetada [sic] mayor diligencia, por cuanto
se solicitó en su día la anotación preventiva de la demanda, pretensión que fue
desestimada por el Juzgado de 1.ª instancia n.º 22 de Sevilla y confirmada por la
Audiencia Provincial de Sevilla, al no concurrir los requisitos legales necesarios para ello,
e igualmente se formuló la demanda de ejecución, una vez que la sentencia adquirió
firmeza, sin que a dicha fecha figurase anotado el embargo de la finca en el Registro de
la Propiedad.
En este sentido, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en su Sentencia
número 616/2021 de 21 Sep. 2021, Rec. 5278/2018, establece:
“5.4. Este razonamiento es correcto. Sin embargo, yerra la sentencia de primera
instancia, y después la de apelación, al no extraer rectamente las consecuencias que del
mismo se derivan, pues el hecho de que posteriormente el plazo de cumplimiento de la
obligación se ampliase, sin que esta prórroga se hiciese constar en el Registro, lo que
cve: BOE-A-2024-20525
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Núm. 244
