III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20524)
Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a inscribir la transmisión de una finca en ejercicio de un poder previamente conferido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127410
pueden aplicar una presunción no prevista en el ordenamiento jurídico respecto de
pactos comisorios subyacentes. Ello solo puede ser apreciado en un procedimiento
contradictorio por los órganos que ostentan la potestad jurisdiccional; es decir, los
juzgados y tribunales.
– La escritura objeto de la calificación no encubre una función de garantía ex ante
sino que cumple una finalidad solutoria, y así resulta evidentemente de la escritura.
La especialidad es que la parte vendedora-deudora hipotecaria está representada
voluntariamente, mediante un poder especial notarial con juicio expreso de suficiencia
y cláusula de admisión expresa de autocontratación por el acreedor hipotecario
comprador. Más ello no implica ningún negocio indirecto u oculto; ni siquiera, como se ha
indicado en los hechos, consta en el poder que se le atribuya expresamente carácter
irrevocable, por lo que, en cualquier momento, desde su otorgamiento en el año 2019,
la parte propietaria podría libremente haberlo revocado, destruyendo el presunto pacto
comisorio por sí misma. Tal razón explicaría porque en la abundante doctrina de la
Dirección General de los Registros y del Notariado/ Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, no haya Resoluciones sobre este supuesto, salvo error u omisión
involuntaria. Por lo demás, cumple una evidente función, no de garantía, sino solutoria
de la deuda ya vencida desde hace años y al efecto es pertinente traer a colación la
Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2020.
2. Expuesto los antecedentes del caso, surge una vez más la cuestión de
determinar si con la construcción jurídica que ha desembocado en el otorgamiento de la
escritura negativamente calificada, se ha vulnerado la prohibición del pacto comisario
que, recordemos, es una prohibición de orden público.
En relación con ello, esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas
ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, y
en particular en las de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de
julio de 2022 y 12 de diciembre de 2023, entre otras) que el Código Civil rechaza
enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de
incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados
en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo».
El Tribunal Supremo, Sala Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras,
Sentencias de 18 de febrero de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los
pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto
establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de
aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la
satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del
deudor, sino también los de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
cve: BOE-A-2024-20524
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127410
pueden aplicar una presunción no prevista en el ordenamiento jurídico respecto de
pactos comisorios subyacentes. Ello solo puede ser apreciado en un procedimiento
contradictorio por los órganos que ostentan la potestad jurisdiccional; es decir, los
juzgados y tribunales.
– La escritura objeto de la calificación no encubre una función de garantía ex ante
sino que cumple una finalidad solutoria, y así resulta evidentemente de la escritura.
La especialidad es que la parte vendedora-deudora hipotecaria está representada
voluntariamente, mediante un poder especial notarial con juicio expreso de suficiencia
y cláusula de admisión expresa de autocontratación por el acreedor hipotecario
comprador. Más ello no implica ningún negocio indirecto u oculto; ni siquiera, como se ha
indicado en los hechos, consta en el poder que se le atribuya expresamente carácter
irrevocable, por lo que, en cualquier momento, desde su otorgamiento en el año 2019,
la parte propietaria podría libremente haberlo revocado, destruyendo el presunto pacto
comisorio por sí misma. Tal razón explicaría porque en la abundante doctrina de la
Dirección General de los Registros y del Notariado/ Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, no haya Resoluciones sobre este supuesto, salvo error u omisión
involuntaria. Por lo demás, cumple una evidente función, no de garantía, sino solutoria
de la deuda ya vencida desde hace años y al efecto es pertinente traer a colación la
Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2020.
2. Expuesto los antecedentes del caso, surge una vez más la cuestión de
determinar si con la construcción jurídica que ha desembocado en el otorgamiento de la
escritura negativamente calificada, se ha vulnerado la prohibición del pacto comisario
que, recordemos, es una prohibición de orden público.
En relación con ello, esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas
ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, y
en particular en las de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de
julio de 2022 y 12 de diciembre de 2023, entre otras) que el Código Civil rechaza
enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de
incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados
en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo».
El Tribunal Supremo, Sala Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras,
Sentencias de 18 de febrero de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los
pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto
establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de
aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la
satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del
deudor, sino también los de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
cve: BOE-A-2024-20524
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