BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127411

Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un
doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos.
En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las
presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su
concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real,
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor
y que éste sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado la
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su “ius distraendi”, protegen al deudor al
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso
de ejercicio del “ius distrahendi”, en que está prevista la suerte de los mismos».
3. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2017 son dos los
presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura del pacto comisorio: «En primer
lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle
causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En segundo
lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un procedimiento
objetivable de valoración de la adquisición».
En línea con esta posición jurisprudencial hay que situar la reciente doctrina de esta
Dirección General (así, en sus Resoluciones de 21 de julio de 2021, 10 de marzo
de 2022 y 18 de septiembre de 2023) según la cual, la prohibición del pacto comisorio
no es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la
realización de la cosa ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se
efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya
comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. Así lo ha reiterado este
Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la Resolución de 13 de julio
de 2022), y en ese sentido, la registradora motiva su calificación en la citada doctrina de
este Centro Directivo y en las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2000
y 21 de febrero de 2017.
Dicho lo anterior, también ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones
de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022), que deben
admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del
acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que
permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos
expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría
admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre
las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes,
ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar
la admisibilidad, o inadmisibilidad del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.
4. Y precisamente en esta última afirmación radica la clave para resolver el
presente recurso; y es que, se quiera o no, la operación crediticia en su día concertada
(ha de recordarse que está vencida desde hace varios años la deuda) ha concluido (esto
es, se ha saldado), mediante una operativa a través de la cual el en su día acreedor
ha devenido propietario de la finca hipoteca. Y ello mediante un negocio jurídico al que
el recurrente atribuye una finalidad solutoria, que, por cierto, se alcanza indirectamente,
a través de la subrogación de la deuda viva, de importe curiosamente igual al precio
en que se vende la finca; precio fijado –obvia y libremente– por el apoderado, hoy
comprador y en su día acreedor hipotecario.

cve: BOE-A-2024-20524
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Núm. 244